Puheet Yleistä

Vuokraturvan, Tilastokeskuksen, Suomen vuokranantajat ry:n ja Vuokralaisten keskusliitto ry:n tiedotustilaisuus, Helsinki

Vuokra-asuntojen saatavuus on yksi keskeisimmistä, ellei jopa kaikkein keskeisin niistä tekijöistä, jotka tällä hetkellä vaikuttavat työvoiman saatavuuteen erityisesti täällä pääkaupunkiseudulla. Varsinkin kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen heikko saatavuus on muodostumassa keskeiseksi työvoiman liikkuvuuden rajoitteeksi ja uhkaa täten välillisesti jopa yleisen talouskehityksen suotuista jatkumista.

Ilmiö koskee sekä yksityisen että julkisen sektorin työnantajia. Tämä on seurausta siitä, että vuokra-asunto on tyypillisin asumistapa niin työtä hakevalle nuorelle, työn perässä Suomessa muuttavalle kuin ulkomailta Suomeen töihin tulevalle.

Vuokrakysymys ei tämänkään takia ole vain perinteistä asuntopolitiikkaa tai siihen perinteisesti liitettyä sosiaalipolitiikkaa. Vuokra-asuntojen saatavuus on mitä suurimmassa määrin elinkeinopolitiikkaa, talous- ja kilpailukykypolitiikkaa sekä kaupunkipolitiikkaa. Sillä on merkittävä heijastusvaikutus niin elinkeinoelämän toimintaedellytyksiin kuin julkisten palvelujen asianmukaisen toimivuuteen.

Sillä minne uudet vuokratalot ja asunnot yleensäkin rakennetaan, puolestaan on merkittävä vaikutus yhdyskuntarakenteisiin, joten kyse on myös ilmastopoliittisesti tärkeästä asiasta.

Todellisia ongelmia vuokramarkkinoilla on kuitenkin vain joillakin seuduilla. Itse asiassa ongelma koskee korostetusti vain pääkaupunkiseutua sekä tämän ohella jossakin määrin Helsingin seudun kehysalueita ja Tampereen seutua. Valtaosassa maata tilanne on hyvä eikä tarvetta erityistoimenpiteisiin ole. Vuokrakysymys on siksi myös keskeinen osa metropolipolitiikkaa.

* * * * * * * * * *

Asuntopoliittisessa tarkastelussa vuokrien taso on jopa laajempi ja vaikutuksiltaan dramaattisempi kysymys kuin omistusasuntojen hintataso. Tämä on seurausta vuokramarkkinoiden yleisestä luonteesta. Valtaosalle omistusasunnoissa asuvista asuntojen hintojen nousu merkitsee varallisuuden kasvua. Sen sijaan valtaosalla vuokralla asuvista vuokratason nousu merkitsee asumismenojen kasvua. Toiseksi kyse on siitä, että vuokriin näyttää tällä hetkellä kohdistuvan suu-rempia korotuspaineita kuin omistusasuntoihin.

Vuokrat ovat viimeisen kymmenen vuoden aikana nousseet selvästi asuntojen hintoja maltillisemmin. Eräiden laskelmien mukaan vuokrien reaaliarvo on tänä ajanjaksona jopa alentunut. Osin tämän seurauksena vuokrissa nähdään osin runsastakin korotuspotentiaalia. Samansuuntainen vaikutus on sillä, että vuokra-asumisen nähdään tulevaisuudessa olevan nykyistä selkeästi kysytympi vaihto-ehto, mikä puolestaan on seurausta sekä korkojen noususta ja tähän liittyvästä omistusasumisen suhteellisen kilpailukyvyn heikentymisestä että jossakin määrin myös arvostusten ja preferenssien odotettavissa olevasta muutoksesta.

On myös huomattava, että varsinkin monet piensijoittajat ovat asuntohintojen pitkäaikaisen nousun tuloksena realisoineet sijoituksensa, mikä on johtanut va-paarahoitteisten vuokra-asuntojen vähenemiseen.

Omat haasteensa aiheutuvat myös siitä, että ainakin osa institutionaalisista sijoittajista asettaa vuokra-asuntokohteilleen aiempaa korkeampia tuotto-odotuksia. Erityisen hankaluuden aiheuttaa se, että tämä koskee myös monia ns. yleishyödyllisiä toimijoita, joiden pitäisi jo määritelmänomaisesti toimia hieman toisella logiikalla. Kaiken lisäksi monet kiinteistöjen hoitomenot ovat nousseet tai nousemassa ja yhä useampi kohde lähestyy merkittäviä perusparannuksia.

Toisaalta aihetta on muistuttaa siitäkin, että markkinoilla on myös lukuisia kohteita, joiden vuokrataso on keinotekoisen alhainen varsinkin suhteessa odotettavis-sa oleviin peruskorjaustarpeisiin.

Kaiken kaikkiaan vuokrien noususta voi muodostua merkittävä yhteiskunnallinen riskitekijä, varsinkin jos kasvavaa kysyntää ei lähivuosina pystytä tasapainotta-maan myös tarjontaa olennaisesti lisäämällä.

* * * * * * * * * *

Kokonaan toinen asia on, että vuokrista ja niiden kehityksestä käyty keskustelu antaa usein vinon kuvan todellisuudesta. Ei esimerkiksi ole olemassa yksiä pää-kaupunkiseudun vuokramarkkinoita, vaan useita asuntoalueittaisia markkinoita, joiden välillä on suuret erot. Esim. vuonna 2007 solmittujen uusien vapaarahoit-teisten asuntojen vuokrat vaihtelivat (50M2 asunnossa) 840 eurosta kuukaudessa 530 euroon. Tällä hetkellä uusien vastarakennettujen ko. kokoisten vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat lähentelevät varmasti useassa tapauksessa jo 1000 euroa kuukaudessa.

Pahiten mennään metsään tai pahiten harhaan johdetaan, kun pääkaupunkiseudun vuokratasoksi mielletään Helsingin keskustassa olevien pienten asuntojen neliövuokra ja asuntojen vuokrakehitys samaistetaan näihin asuntoihin. Näistä vuokratiedoista saadaan aikaisesti helposti isot otsikot, mutta tilanne on varsin kaukana siitä, mikä on seudulla todellisuudessa vallitseva vuokrataso.

Helsingin keskustan korkeat vuokrat ovat luonnolliset, alue on jo lähes täyteen rakennettu, uutta vuokra-asuntotarjontaa ei juuri tule, mutta haluttuna asuntoalu-eena asuntojen kysyntä on kovaa.
Keskustan korkea vuokrataso ei olekaan merkittävä asuntopoliittinen ongelma. Asuntopoliittinen ongelma sen sijaan on se, jos pyydettävät vuokrat muualla pää-kaupunkiseudulla uhkaavat nousta liiaksi.

Tätäkin suurempi ongelma on kuitenkin se, että vuokra-asuntoja ja varsinkin pieniä asuntoja on liian vähän suhteessa tarjontaan. Markkinoilla hinta muodostuu lähtökohtaisesti kysynnän ja tarjonnan perusteella. Jos kysyntä on selkeästi ja pitkäaikaisesti tarjontaa suurempaa, hinnat nousevat aina, oli kyse mistä tahansa tuotteesta.

Toisen keskeisen ongelman muodostavat uudistuotannon korkeat kustannukset. Tarjonnan lisääminen edellyttäisi runsasta lisärakentamista, mitä korkea kustan-nustaso ei ainakaan edistä.

Palatakseni vielä vuokrien kehitykseen, on selvää, että tietopohjamme ei ole kaikilta osin ajan tasalla. Vuokrista ja niiden kehityksestä tuleekin saada julkisuuteen nykyistä monipuolisempi ja analyyttisempi kuva. Paljon voidaan tehdä jo nykyisin tuotettavien tilastojen tarkemmalla raportoinnilla. Ympäristöministeriö on omalta osaltaan valmis jatkamaan Tilastokeskuksen kanssa jo aloitettua keskustelua vuokramarkkinoiden tilastoinnin kehittämiseksi. Näihin keskusteluihin on syytä ottaa mukaan myös suurimmat vuokra-asuntoja omistavat tai välittävät tahot.

* * * * * * * * * *

Suomessa on eurooppalaisittain tarkasteltuna varsin hyvät edellytykset vapaara-hoitteiselle vuokra-asuntosijoittamiselle. Meillä ei ole yhteiskunnan vuokrasääntelyä, vaan vuokramarkkinat toimivat avoimessa markkinataloudessa. Rahoitusmarkkinamme ovat kehittyneet, jolloin pääomien saaminen ei ole myöskään useimmissa tapauksissa ongelma. Tilanne tulee paranemaan edelleen, kun verovapaa osakeyhtiö, REIT-malli toteutuu. Hallituksen asuntopoliittisen toimenpi-deohjelman mukaan verovapauden kautta huomattavan yhteiskunnan tuen sisältävä REIT-järjestelmä toteutetaan siten, että se tukee nimenomaan vuokra-asuntotuotantoa.

Heti perään on kuitenkin muistutettava, ettei taida olla yhtään EU-maata, jossa vuokra-asuminen olisi ainoastaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen tarjonnan varassa. Kaikissa yhteiskunnissa on ryhmiä, joilla ei ole taloudellisia edellytyksiä löytää vuokra-asunto markkinoilta. On myös ryhmiä kuten esim. kehitysvammai-set, joiden asumistarpeet täyttäviä asuntoja ei ole markkinoilta saatavissa.

Vuokra-asuntomarkkinoiden vakauttamiseksi ja olemassa olevien uhkakuvien välttämiseksi tarvitaan varmasti lukuisia toimenpiteitä. Tarve uudistuotannon merkittävään lisäämiseen on näistä ylivoimaisesti tärkein ja todennäköisesti merkittävämpi kuin kaikki muut toimet yhteensä.

Helsingin seudulla valtiolla ja kunnilla on yhteinen tahto siitä, että koko asuntotuotannon ja erityisesti kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon tulee kasvaa merkittävästi nykyisestään. Valtio on omalta puoleltaan sitoutunut lisäämään tu-kea normaalien ara-vuokra-asuntojen rakentamiseen ns. käynnistysavustuksen muodossa. Kunnat ovat puolestaan sitoutuneet lisäämään asemakaavoitusta siten, että vuosittain valmistuu uutta rakennusoikeutta 13 000 asunnon vuosituotannolle. Tästä määrästä kunnat luovuttavat 20 % ns. arahintaisina tontteina.

Valtion lisätuen ohella rakentamisen suhdanteiden muuttuminen on lisännyt kiinnostusta ara-vuokra-asuntotuotantoon. ARA-tuotannolle asetetun 20 %:n tavoit-teen toteutuminen ei ole kuitenkaan riittävää tasapainottamaan vuokra-asuntomarkkinoita ja edistämään työvoimatarjonnan kasvua. Helsingin seudun kannalta tavoitteen tulisi olla, että vuosituotannosta 20 % on ara-tuotantoa ja toiset 20 % vapaarahoitteista vuokra-asuntotuotantoa.