Puheet Yleistä

Valtioneuvoston tervehdys Isännöintipäivillä Helsingissä, Helsinki

Hyvät isännöitsijät

Rakennuskannan laatu, ylläpito ja korjausrakentaminen ovat aiheita, joka koskettavat meitä kaikkia, olimmepa sitten kiinteistönomistajia, osakkaita tai vuokralaisia puhumattakaan siitä, että olisimme isännöitsijöitä.

Iso osa rakennuskannastamme on suurten peruskorjausten edessä. Korjaustarve on valtava. Edessä olevat toimenpiteet nielevät paljon rahaa. Monet niistä vaikuttavat myös eri tavalla haittaavasti ihmisten jokapäiväiseen elämään, eikä missä tahansa, vaan heidän omissa kodeissaan. Osin näistä syistä niihin liittyvä päätöksenteko on varsinkin asunto-osakeyhtiöissä usein kovin takkuista.

Omistajat voivat kuitenkin säästää jopa kolmanneksen rakennuksen koko elinkaaren aikaisista korjauskustannuksista, jos he ennakoivat ja suunnittelevat korjaukset hyvin. Turha viivyttely myös heikentää asumisen laatua ja omaisuuden arvoa. Tarpeellisten korjausten lykkääminen tarkoittaa yleensä korkeampia kustannuksia tulevaisuudessa. Suunnitelmallisella ylläpitotoiminnalla päästään eroon pelkkien vaurioiden korjaamisesta ja voidaan kohdentaa käytettävissä olevia varoja selkeämmin asumistason ja asunnon kohentamiseen.

Vaikka asunto on usein yksittäiselle ihmiselle elämän tärkein investointi, sen kunnosta huolehditaan usein varsin huonosti. Olenkin monesti pohdiskellut, että mikäli me suomalaiset, varsinkin suomalaiset miehet pitäisimme yhtä hyvää huolta asunnoistamme kun autoistamme, tilanne olisi paljon parempi. Ennakoivan ja suunnitelmallisen toimintatavan omaksuminen onkin asunto-osakeyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille todellinen haaste.

Asunto-osakeyhtiöiden hallitustoimintaa on usein moitittu amatöörimäiseksi ja maallikkovetoiseksi. Tämä pitää osin kyllä paikkansa. Taloyhtiön toimien hallinta ilmenee usein alhaisena talonpidon osaamisena. Ilman tietoa, osaamista ja tahtoa ei voikaan syntyä parasta jälkeä. Tämä korostaa entisestään isännöitsijän, ja erityisesti ammattimaisen isännöinnin roolia.

Isännöitsijä on tai hänen ainakin pitäisi olla ammattilainen, jonka taloyhtiö on palkannut hoitamaan asioitaan. Mitä suuremmasta, vaikeammasta, kalliimmasta ja enemmän osakkaita ja asukkaita haittaavasta korjaustoimenpiteestä on kyse, sitä merkittävämpi on myös isännöitsijän rooli – ja vastuu. Isännöitsijän tulee olla asukkaiden luottohenkilö, taho joka valvoo asukkaiden oikeuksia ja hoitaa heidän asioitaan. Esimerkiksi putkiremontin keskellä asukkailla on usein mitä erilaisimpia huolia varsinkin jos remontin varsinainen toteuttaja lipsuu sovituista aikatauluista tai työn jälki ei vastaa sovittua, mikä nykyaikana on aivan liian yleistä.

Tähän liittyen haluaisin korostaa kahta asiaa. Ensinnäkin edelleen varsin yleinen harrastelijaisännöinti ei useinkaan ole taloyhtiön edun mukaista. Toiseksi isännöitsijän ja varsinkin ammattimaisen isännöitsijän pitäisi mieltää asiakkaikseen kaikki taloyhtiön osakkaat ja asukkaat, ei pelkästään sen hallitus tai hallituksen puheenjohtaja, kuten toisinaan tuntuu olevan.

Nykyaikaa ei myöskään voi vastata se käsitys, että isännöitsijä on henkilö, joka pitää osakkaat tyytyväisinä alhaisilla yhtiövastikkeilla, välttelemällä rakennuksen kunnossapitoon ja korjaamiseen ryhdyttäessä aiheutuvia kustannuksia.

Taloyhtiön hoidossa on pitkälti kyse olemassa olevan varallisuuden hoidosta ja sen arvon turvaamisesta. Tämä vaatii erityisesti ennakoivaa ja suunnitelmallista toimintatapaa.

Taloyhtiön yleinen kunto ei vielä tänä päivänä ole usein kovinkaan vahvasti vaikuttanut taloyhtiön ja siinä olevien huoneistojen arvoon. Suunta on kuitenkin kääntymässä. Kiinteistövälittäjät raportoivat jo nyt asunnoista, jotka jäävät myymättä jos tiedossa olevaa putkiremonttia varten ei ole olemassa varteenotettavaa suunnitelmaa tai asianmukaista budjettia. Energiatehokkuuden merkitys puolestaan kasvaa koko yhteiskunnassa siinä määrin kohisten, että on vain ajan kysymys, koska rakennuksen energiatehokkuus tulee selkeästi korreloimaan sen arvonmuodostukseen.

Olemme osana Euroopan Unionia sitoutuneet merkittäviin päästövähennyksiin, energiatehokkuuden parantamiseen sekä uusiutuvien energialähteiden osuuden selkeään kasvattamiseen. Suurin potentiaali niin maailmanlaajuisesti kuin meillä Suomessa on juuri rakennuskannassa. Tässä suhteessa pelkkä säädösohjaus ei riitä. Tarvitsemme myös muita ohjauskeinoja. Tarvitsemme edelläkävijöitä. Tarvitsemme enemmän ymmärrystä asiasta ja enemmän vapaaehtoisia toimia. Tarvitsemme yksinkertaisesti kaikki mukaan näihin talkoisiin.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvä on täydessä vastuussa hankkeestaan. Mutta mikäli hänellä ei itsellään ole riittävää osaamista, se pitää hankkia. Isännöintitoimella on siis merkittävä mahdollisuus tässä analogiassa.

Tämän päivän isännöitsijän tulee olla ennen kaikkea asiantuntija, joka toimii keskustelukumppanina taloyhtiön hallitukselle huolehtien siitä, että rakennuksesta ja omaisuudesta huolehtimiseen ja sen hyvään hallinnointiin on todelliset edellytykset eli tuoda esille hyvät käytännöt ja välittää osaamistaan kiinteistön ja sen omistajien eduksi. Tällä hetkellä on tarjolla lukuisia apuvälineitä ja toimintatapoja käytettävissä tähän tarkoitukseen.

Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan pakollinen uudisrakennuksissa. Olisi erittäin toivottavaa, että niitä tehtäisiin taannehtivasti olemassa olevissa rakennuksissa. Huoltokirja on taloyhtiön keskeinen dokumenttikokoelma, jossa on kattavasti rakennukseen, sen laitteiden toimintaan ja korjaushistoriaan liittyvät tiedot, rakennuksenkaan historiaa pois sulkematta. Ja ennen kaikkea se sisältää suunnitelman lähivuosien korjaustoimista.

Eri tarkoituksiin tarkoitetut kuntotutkimukset ja -arviot sekä energiakatselmukset ovat niin ikään olemassa käytettäväksi rakennuksen kunnon kartoittamiseksi ja korjaustarpeen ilmaisijoina.

Oman mahdollisuutensa antavat lisäksi tuoreet toimintamallit, energiatodistus sekä vapaaehtoinen taloyhtiön kuntotodistus. Näiden käyttöönotto on vasta alussa, mutta mahdollisuudet ovat suuret. Energiatodistus helpottaa tavallisen ihmisen kykyä arvioida rakennusten energiatehokkuutta. Energiatodistus hyödyttää erityisesti asunnon ostajia ja vuokraajia, jotka voivat todistuksen avulla vertailla tarjolla olevien vaihtoehtojen energiatehokkuutta. Tavoitteena on, että hyvästä energialuokituksesta tulisi todellinen kilpailuetu, siten että rakennuksen energiatehokkuus tätä kautta vaikuttaisi myös kiinteistön tai siinä sijaitsevan asunnon myyntihintaan. Kuten aiemmin totesin, uskon että näin myös käy.

Lopputuloksen pitäisi sinänsä olla ilmeinen; mitä enemmän energiatehokkuus vaikuttaa rakennuksen arvoon, sitä enemmän energiatehokkuuteen panostetaan. Nämä apuvälineet toimivat paljon kaivatun omistajaintressin herättämisessä.

Tämän syksyn aikana saadaan päätökseen kaksi rakennus- ja kiinteistöalan kannalta merkittävää toisiinsa kiinteästi liittynyttä prosessia: korjausrakentamisen strategian pohjalta laadittava toimeenpanosuunnitelma sekä valtioneuvoston periaatepäätös korjausrakentamisesta. Nämä prosessit ovat olleet ennakkoluuloton, välitön ja avoin vuoropuhelu ympäristöministeriön ja sen eri sidosryhmien välillä. Kiitos kaikille mukana olleille, joihin myös Isännöintiliitto kuuluu. Periaatepäätös määrittelee valtion roolia korjaamisen ja ylläpidon kehittämisessä. Osa toimista on taas luontevasti Kiinteistö- ja rakennusfoorumin toimijoiden vastuulla.

Eräänä kaikkein keskeisimpänä teemana näissä ohjelmissa on ylläpitokulttuurin synnyttäminen. Tässä on myös isännöitsijäkunnalla merkittävä osuus. Muita merkittäviä tavoitteita ovat tiedon saatavuus ja osaamisen lisääminen sekä korjausrakentamisen prosessien ja myös viranomaisohjauksen kehittäminen kokonaisvaltaisesti.

Toinen keskeinen eroon pääsemätön yhteys on energiatehokkuuden parantamiseen ja päästöjen vähentämiseen. Yhtään rakennuksen korjausta ei tulisi toteuttaa siten, ettei energiatehokkuuden parantaminen olisi siinä aina yhtenä suunnittelutehtävänä mukana.

Suurimmat haasteet ylläpitokulttuurin kehittämisen suhteen liittyvät asunto-osakeyhtiöihin, joissa kiinteistönpidon taso vaihtelee suuresti. Ihmisten asumistarpeiden ja -toiveiden jatkuvasti erilaistuessa ja erilaisista elämäntilanteista johtuen on ymmärrettävää, että kaikkia tyydyttävien korjauspäätösten teko kiinteistöissä on hankalaa. Yksittäisten päätösten tekemisen sijaan tulisikin siirtyä pitkäjänteisempään, suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, jossa kiinteistön korjaussyklit kohtaisivat asukkaiden tarpeet, valmiudet ja kehittämistoiveet. Jos kiinteistön pitkän tähtäyksen kehittämis- ja korjaustavoitteet on kirjattu ylös, on myös uusien osakkaiden helpompi osallistua päätöksentekoon.

Suunnitelmallisen ylläpidon merkitystä nostetaan esiin myös uudistettavana olevassa Asunto-osakeyhtiölaissa. Siinä on esitys, että taloyhtiöiden vuosikokouksessa esitetään suunnitelma lähimmälle viisivuotisjaksolle, niistä toimista joita on tarkoitus tehdä ja on varauduttava tekemään. Samalla kehitetään myös omistajuutta, herätetään omistajaintressiä ja luodaan vaativia omistajia. Yksityistalouden kannalta tämä tarkoittaa myös taloudellisten riskien minimointia. Yllättäviinkin korjaustarpeisiin on varauduttava rahastoimalla varoja yhtiön korjauskustannuksia varten.

Katson, että isännöitsijän tulee osaltaan toimia vastuullisen ylläpitokulttuurin synnyttäjänä. Toimivia apuvälineitä rakennuksen hoitoon on olemassa ja niistä on hyviä käyttökokemuksia. Nyt tarvitaan taitajia niitä markkinoimaan sekä edistämään niiden käyttöönottoa omalla toiminnallaan.

Isännöinti on vaativa taiteen laji. Siinä ollaan tekemisissä erittäin suurten varallisuusarvojen kanssa. Siinä ollaan myös tekemisissä useimpien mielestä kaikkein pyhimmän eli ihmisten omien kotien kanssa. Useimmat osakkaat ja asukkaat eivät kuitenkaan ymmärrä näiden arvokkaiden kotiensa kunnossapidosta ja arvon turvaamisesta tuon taivaallista. Eikä heidän tarvitsekaan ymmärtää, kunhan he osaavat oikein käyttää asianmukaisia isännöintipalveluja.

Onneksi voin todeta, että Isännöintiliitto on jo hyvässä vauhdissa nykyaikaisten toimintatapojen käyttöönottajana ja edistäjänä. Seuraavaa puheenvuoroa siteeratakseni voi hyvällä syyllä sanoa, että Isännöinti on todellinen HITti -tuote.