Puheet Yleistä

XXIX valtakunnalliset asunto- ja yhdyskuntapäivät, Helsinki

Arvoisat asunto- ja yhdyskuntapäivän osallistujat,
Odotukset uuden hallituksen asuntopolitiikkaa kohtaan ovat yleensä suuret. Näin varmaan tälläkin kertaa – varsinkin kun nyt ensimmäistä kertaa sitten Holkerin vuosien 1987-1991 hallituksen koko ketju kaavoituksesta, rakentamiseen ja asumiseen on saman ministerin vastuulla.

Ottaessani tämän tehtävän vastaan, tasan viisi viikkoa sitten, valistuneet virkamieheni arvioivat, että ensimmäisenä minua tullaan hiillostamaan asuntojen korkeista hinnoista. Lohdutin – lähinnä itseäni sillä, että tämän hallituksen aikana hinnat eivät vielä kovasti ole kohonneet. Lisää lohtua sain Zacharias Topeliuksen kirjoituksista vuodelta 1858, joiden mukaan Helsingin vuokrat ovat nykyisin liian korkeat ja seudun ja maan varoihin nähden välistä kohtuuttomat, ja että tämä epäkohta vaikuttaa lamauttavasti Helsingin omaan edistymiseen ja kasvuun, pelottaa pois kaupunkiin muuttajat, karkottaa tänne jo asettuneet, lamaannuttaa sivistyksen, kaupan ja teollisuuden, särkee sovun ja vahingoittaa kaikkea”. Asuntojen hinnat ovat siis ainakin Helsingissä olleet ongelma jo 150 vuotta. Silti on pärjätty aika hyvin. Itse asiassa tosi hyvin.

Ensimmäisessä tv-haastattelussani jouduin sitten, totta tosiaan, ottamaan kantaa asuntojen hintoihin, mutta en olettamastani näkökulmasta. Päinvastoin kantaani kysyttiin toimittajan lähes kauhuskenaarioksi mieltämään arvioon, että hinnat saattavat lähitulevaisuudessa lähteä laskemaan. On siis ongelma, jos hinnat liiaksi kohoavat, mutta ehkä vieläkin suurempi ongelma olisi, jos hinnat kovasti laskisivat.

Asuntojen hinnat määräytyvät pääosin markkinoilla, markkinatalouden logiikan mukaisesti. Tässä mielessä olisi vaikea väittää, että jokin hintataso olisi oikea tai väärä. Selvää kuitenkin on, että ei ole tervettä, jos hinnat pysyvästi ja pitkäjaksoisesti kohoavat ostovoiman kehitystä nopeammin. Selvää on myös, että mikäli hinnat ja velkaantuminen jatkavat vahvaa kasvuaan, myös riski tulevasta hintojen laskusta samalla kasvaa.

Hintakehitykseen on varmasti monia syitä. Yksi keskeisimmistä kytkeytyy kansantaloutemme viime vuosien poikkeuksellisen suotuisaan kehitykseen. Tämän kehityksen odotetaan jatkuvan myös lähivuosina, olkoonkin että kasvuvauhdin oletetaan hidastuvan.

Vahvaan talouskasvuun liittyneen rahapolitiikan asteittaisen kiristämisen seurauksena asuntolainojen keskeinen viitekorko 12 kuukauden euribor on kohonnut kesän 2005 vähän yli 2 %:n tasolta yli 4 %:n tasolle. Siis kaksinkertaiseksi. Korkotason nousu on jo alkanut hillitä asuntojen hintojen nousua monissa osissa maata. Tämä on sinänsä positiivista, mutta tarkoittaa käytännössä sitä, että jo alun perin kalliit asunnot muodostuvat lainarahalla asuntoja ostaneille käytännössä aiempaakin kalliimmiksi.

Kotitalouksien velkaantumisaste on jo noussut yli 1980-luvun lopun huipun tason. Onkin kovin toivottavaa, että viime vuosina suuria asuntolainoja ottaneet perheet ovat asianmukaisesti varautuneet mm. sinänsä täysin ennakoituun korkotason nousuun.

Asuntolainojen korkotason kohoamisen ohessa asunnonostoa suunnittelevien perheiden kannattaa tutkia varsinkin vanhojen asuntojen kuntoa ja vertailla asunto-osakeyhtiöitä keskenään. Käytettyjen autojen kaupassa yleisen pintakiillotuksen eli ”stailauksen” yleistyessä myös asuntokaupassa tulee asunnonostajan katsoa myös ”konepellin alle” eli selvittää myös taloyhtiön vastuulla olevien rakennusosien kunto ja niihin tehdyt tai tekemättä jääneet korjaukset.

Vilkas asunto-, toimitila¬-, ja infrarakentaminen ovat tuoneet esiin kysymyksen rakennustuotannon kapasiteetin riittävyydestä. Yhä useammin kuulee kommentteja sen, tämän ja tuon tuotannontekijän tarjonnan vähäisyydestä ja toimitusaikojen venymisestä. Myös järkevähintaiset urakkatarjoukset tuntuvat aika ajoin olevan kiven alla, alan osaavasta työvoimasta puhumattakaan. Kun markkinat käyvät täydellä teholla, tuottavuudella on taipumus laskea ja samalla riski rakennustyön laadun heikkenemisestä nostaa päätään.

Valtiovarainministeriö on jo varoitellut rakennussektorin ylikuumenemisriskistä. Huoli on sinänsä aiheellinen. Samalla se pitää sisällään suuren asuntopoliittisen paradoksin, koska varsin yleinen arvio varsinkin pääkaupunkiseudulla on, että rakennamme liian vähän ja että tähän liittyvä kysynnän ja tarjonnan huono kohtaanto on osaselitys epätoivottavalle hintakehitykselle.

Asuntorakentamiseen soveltuvan tonttitarjonnan varmistaminen tuntuu olevan asuntopolitiikan kestoaihe. 1980 – luvulle saakka pääomapula oli yksi asuntorakentamisen este. Jo mainitsemani pääministeri Holkerin hallituksen aikana pääomamarkkinamme vapautettiin sääntelystä ja tästä pulasta päästiin eroon.

Vuokra-asuntopula oli kauan toinen yleinen asuntopolitiikan puheenaihe. Aravavuokra-asuntojen tuotantomääriä kasvattamalla tätä pulaa ei saatu poistettua. Pääministeri Ahon hallitus purki vuonna 1995 vuokrasääntelyn, minkä jälkeen monilla alueilla vuokra-asuntopulasta ei ole tarvinnut puhua.

Ehkä asuntotonttien kaavapulaankin yhtä ratkaisua tulisi hakea sääntelyn osittaisesta purkamisesta eli tarjonnan lisäämisestä. Ainakin maanomistajien mahdollisuuksia laadituttaa yleiskaava-alueilla asemakaava kuntien viranomais- ja poliittiseen hyväksymiskäsittelyyn tulisi kehittää.

Monien tilastojen mukaan jo hyväksytyissä asemakaavoissa on sinänsä runsaasti asuntotuotantoon soveltuvaa tonttimaata. Jos ja kun näin on, tulee tämä kaavoitettu maa saada rakenteille. Tonttitarjonnan lisäämisen ohella tullaankin kiinnittämään huomiota siihen, miksi kaavoitetut maat eivät rakennu suunnitellulla tavalla ja etsitään keinoja, joilla tämä kaavavaranto saadaan liikkeelle. Kun yhteiskunnan päätöksellä maanomistajille hyväksytään toimivan yhdyskuntarakenteen aikaansaamiseksi maanarvoa korottava kaava, on yhteiskunnalla oltava oikeus myös vaatia maanomistajaa toteuttamaan kaavan mukainen rakentaminen kohtuullisessa ajassa.

Oman kokonaisuutensa muodostaa kysymys osaavan työvoimaa saannista, mikä taitaa olla isoin ongelma juuri rakentamisessa. Uudelleen aloitettava rakennusmestarikoulutus toteutui tässä suhteessa todelliseen kreivin aikaan. On kuitenkin selvää, että tarvitsemme tällä saralla vielä monia muita toimenpiteitä.

Hallitusohjelman yksi keskeinen tavoite on parantaa työvoiman liikkuvuutta. Tämä edellyttää mm. toimia asuntomarkkinoiden toiminnan parantamiseksi. Erityistä huomiota kiinnitetään eniten työpaikkoja luoviin alueisiin ja etenkin Helsingin seutuun.

Helsingin seudun asuntojen korkeat hinnat ja vuokrat eivät ole vain suhdanneluonteinen ilmiö, mikä johtuisi kansantaloutemme hyvästä taloudellisesta kehityksestä ja kotitalouksien vahvasta luottamuksesta oman taloutensa suotuisaan tulevaisuuteen. Kyse on myös merkittävästä rakenteellisesta ongelmasta. Muun maan osalta asuntorakentamisen määrä on kasvanut viime vuosina voimakkaasti. Helsingin seudulla sen sijaan asuntorakentamiseen myönnettyjen rakennuslupien määrä on vähentynyt huomattavasti.

On selvää, että varsinkin Helsingin seudulla kaivataan kipeästi voimistuvaa asuntotuotantoa. Tätä edellyttävät niin yleinen väljyyskehitys ja muut ihmisten asumiseen kohdistamat tarpeet ja toiveet kuin erityisesti palvelusektorin osaavan työvoiman saatavuuden varmistamiseen liittyvät yhteiskunnan tarpeet. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että keskeisistä tuotannontekijöistä ei ole pulaa, ja että kilpailu toimii. Tällä hetkellä näistä tuotannontekijöistä pääoma taitaa olla ainoa, josta ei ole pulaa. Pankkien huimasti laskeneet korkomarginaalit osoittanevat jo yksinään, että tämä on myös se asuntopolitiikan kannalta relevantti sektori, jolla kilpailu toimii parhaiten.

Hallitusohjelman mukaan tarkoituksena on laatia ”toimenpideohjelma valtion ja Helsingin seudun kuntien kesken kohtuuhintaisen tonttitarjonnan lisäämiseksi”. Tämä työ tullaan käynnistämään välittömästi. Tarkoituksenani on aivan lähipäivinä kutsua seudun kuntien edustajat koolle. Itseni ja ympäristöministeriön keskeisten virkamiesten ohella jo tähän avaustilaisuuteen tulee osallistumaan myös valtiovarainministeriön ylin virkamiesjohto.

Valtiovalta on tässä harjoituksessa liikkeellä tosissaan. Koska onnistuminen edellyttää selkeää kumppanuutta valtion ja seudun kuntien kesken, on olennaista, että pystymme aluksi hyväksymään yhteisen nykytilannetta kuvaavan tilannearvion sekä tämän pohjalta rakentamaan yhteisen tahtotilan ongelmien ratkaisemiseksi tai ainakin niiden lievittämiseksi.

Varsinkin mainitun tilannearvion osalta haluan kannustaa myös muita alan toimijoita osallistumaan aktiivisesti aihetta koskevaan keskusteluun. Se on kuitenkin jo tässä vaiheessa selvää, että hallitusohjelman pelkkään tonttitarjonnan lisäämiseen rajautuva toimeksianto on auttamatta aivan liian kapea tarkastelunäkökulma.

Hyvin tärkeätä on myös tiedostaa, että tonttitarjontaan ja asuntotuotantoon liittyy paljon muitakin kuin määrällisiä tavoitteita. Aivan erityisesti haluan tässä painottaa hallitusohjelmassakin mainittua pyrkimystä yhdyskuntarakenteiden eheyttämiseen. Istuva hallitus on vahvasti sitoutunut vastuulliseen ilmastopolitiikkaan. On päivänselvää, että tätä kautta vaatimukset kestävää kehitystä tukevaan yhdyskuntasuunnitteluun sekä luonnollisesti myös rakennusten energiatehokkuuteen tulevat jatkossa vahvasti kasvamaan.

Pääkaupunkiseudun erityiskysymyksiä varten hallitus tulee käynnistämään myös uuden metropolipolitiikan, joka varmasti tuo yhteen useita eri toimijoita. Tavoitteena on, että käynnistyvässä työssä keskeisessä asemassa ovat juuri alueen maankäyttöön, asumiseen ja liikenteeseen liittyvät haasteet. Astetta konkreettisempi on hallitusohjelman maininta siitä, että ns. aiesopimuskäytäntöä vahvistetaan ja laajennetaan valtion ja pääkaupunkiseudun kuntien välillä.

Pääkaupunkiseudulla on jo pitkään tehty yhteistyötä liikennejärjestelmäsuunnittelussa. Varsin nopeasti tulee selvittää ja arvioida, miten tällaista toimintamallia voidaan hyödyntää esimerkiksi seudun yhdyskuntarakenteen ja rakentamisen sijoittamisen suunnittelussa. Valtion omistuksessa olevien maiden saaminen asuntorakentamisen piiriin voisi olla yksi käytettävissä oleva elementti aiesopimusten laadinnassa. Osana tätä sekä tulevaa asuntopoliittista toimenpideohjelmaa tullaan samalla ottamaan kantaa erilaisiin veropoliittisiin toimenpidevaihtoehtoihin.

Pääomamarkkinoiden olennaista muutosta lukuun ottamatta vähän nykyisenkaltaisessa tilanteessa – pari vuosikymmentä sitten – arava-tuotannossa yritettiin juosta kilpaa markkinoiden kanssa asumiskustannuksiltaan kohtuuhintaisen tuotannon aikaansaamiseksi. Asuntohallituksen hintalaatuvalvotun tuotannon rakennuskustannukset nousivat tuolloin jopa yli 10 % vuodessa. Tätä virhettä ei tule nyt toistaa, vaan pitää huoli ara-tuotannon kustannus-/laatuohjauksen toimivuudesta.

Hallitusohjelmassa ns. ara-tuotannolle ei ole asetettu mitään määrällistä tavoitetta. On luonnollisesti toivottavaa, varsinkin pääkaupunkiseudulla, että myös tällä puolella päästään viime vuosia korkeammalle tuotannon tasolle. On kuitenkin selvää, että varsinkin tarjolla oleva rakennuskapasiteetti tulee tässä, valtion tukemassa uustuotannossa ja korjaustoiminnassa ottaa järkevästi huomioon.

Tulorajat on usein mainittu esteeksi ARA-tuotannon toteuttamiselle. Nyt tämä este on poistumassa. Ohjelmansa mukaisesti hallitus tulee poistamaan arava- ja korkotukivuokra-asuntojen tulorajat koko maasta. Tavoitteena on, että tulorajat poistuvat ensi syksynä. On kuitenkin syytä todeta, että tulorajojen poistaminen ei muuta näiden asuntojen sosiaalista käyttötarkoitusta. Asukkaat vanhoihin ja uusiin valtion tuella rakennutettuihin asuntoihin tulee edelleen valita asunnon tarpeen ja sen kiireellisyyden perusteella – ei parhaimman vuokranmaksukyvyn perusteella. Kun tulorajoista luovutaan, muiden asukasvalintakriteereiden merkitys asukasvalinnassa itse asiassa korostuu. Asukasvalinnan sosiaalinen tarveharkinta koskee sekä kuntien että yleishyödyllisten yhteisöjen omistamia asuntoja – näin myös tulevaisuudessa.

Mielestäni on syytä tarkastella myös korkotukilainoituksen ehtoja. Tarkoitukseni on lähiaikoina keskustella kaupunkien ja yleishyödyllisten rakennuttajien edustajien kanssa näiden halukkuudesta ja kyvystä toteuttaa kohtuuhintaista tuotantoa, jos määräajan olisi käytettävissä uusi, nykyistä vähemmän rajoituksia sisältävä korkotukilainoitus. Eli olisiko rakennuttajilla halua investoida, onko valmiita tontteja ja onko mahdollisuus saada järkevän hintaisia urakkatarjouksia tätä tuotantoa varten? Jos näitä edellytyksiä ei ole, ei lainaehtojakaan kannata ruveta sorvaamaan.

Hallitusohjelman kirjaus, jonka mukaan ”aravalainojen myöntämisestä luovutaan”, olisi vielä joitakin vuosia sitten saanut aikaan asuntopoliittisen myrskyn, vähintäänkin vesilasissa. Rahoituksen saatavuus ei kuitenkaan ole ongelma ja valtion tulee keskittyä kohtuullistamaan rahalaitoslainojen korkokuluja myöntämällä korkotukea. On myös syytä todeta, että korkotukilainoitus täyttää täysin samat asuntopoliittiset tavoitteet kuin poistuva aravalainoitus. Oma asia on pohtia, tulisiko myös uusien lainojen myöntämistä koskeva aravalainsäädäntö kumota samassa yhteydessä vai jättää mahdollisen tulevan käyttötarpeen varalle. Tosin tarpeen tullen poliittinen enemmistöhallitus pystyy nykyään melko nopeasti teetättämään uusia säädöksiä. Jos vanhaa mappia ei ole hyllyllä odottamassa, voi uuden luominen olla helpompaa ja lopputulos parempi.
Hallitus tulee jatkamaan niin sanottujen kunnallistekniikka-avustusten myöntämistä. Tavoitteena on lisätä kasvukeskusten asuntotuotantoa ja ARA-tuotantoa osana sitä. Avustusten myöntämisessä lisäpisteitä tulee saamaan siitä, että avustus tukee kuntien välisen yhteistyön tiivistymistä asumisessa ja maapolitiikassa PARAS-hankkeen tavoitteiden mukaisesti.
Huomattavassa osassa maata ei ongelmana ole asuntojen puute, vaan niiden ylitarjonta. Toimia näiden seutujen ongelmien ratkaisemiseksi tullaan jatkamaan ja kehittämään. Hallitusohjelman mukaan käytössä olevia akordi- ja avustusjärjestelmiä kehitetään. Tuella voidaan uudistaa olemassa olevaa asuntokantaa kunnoltaan ja käyttötarkoitukseltaan paremmin nykykysyntää vastaavaksi. Tavoitteena on myös edistää vajaakäytössä olevien vuokratalojen muuttamista muuhun käyttöön.

Alueilla, joilla arava-asuntokantaa uhkaa vajaa- ja tyhjäkäyttö, tulee rohkeasti vapauttaa asunnot käyttö- ja luovutusrajoituksista. Toiminnan tulee mieluummin olla ennakoivaa kuin jälkijättöistä. Samoilla alueilla usein myös kuntatalous yskii. Ei ole kovin järkevää, että jo muutenkin talousongelmissa painiskelevat kunnat tekohengittävät maksuvaikeuksissa olevia vuokrataloyhtiöitään.

Valtion luottotappiot aravalainoituksesta ovat tähän saakka olleet pienet, kun ottaa huomioon lainoituksen sosiaalisen tarkoituksen. Jos laskentaan otetaan mukaan myönnetyt ongelma-lainojen anteeksiannot, pääoma-avustukset ja muut helpotukset sekä kuntien tukitoimet – jotka kaikki voi halutessaan rinnastaa luottotappioihin – on saldo vieläkin kohtuullinen. Tärkeää on kuitenkin valita toimintalinja, jolla tällaisten erityistukitoimenpiteiden määrän voi minimoida tulevaisuudessa.

Rakennuskantamme ja väestömme ikääntyvät. Ohjelmassaan hallitus toteaa, että korjaus- ja energia-avustuksiin varataan riittävät määrärahat. Avustuksilla tullaan tukemaan erityisesti hissien rakentamista vanhoihin kerrostaloihin. Useiden vuosien odottelun jälkeen hissirakentaminen on lähtenyt vilkkaammin liikkeelle, vaikka tarpeeseen nähden tahti on vieläkin liian verkkainen. Hissien rakentaminen ja esteettömyyden lisääminen parantavat ikääntyneiden elämän laatua, mutta se on myös yhteiskunnalle taloudellisesti kannattavaa toimintaa. Esteettömyyden lisäämiseen osoitettavilla avustuksilla saavutetaan helposti avustusta suurempia säästöjä sosiaali- ja terveystoimen kustannuksissa.

Avustusjärjestelmien toimintaa ei ole haitannut ainoastaan tarpeisiin nähden niukat määrärahat. Avustusten myöntämisessä sovellettavat tulorajat ovat aivan lian alhaalla. Jos olet oikeutettu avustukseen, niin usein olet niin pienituloinen, ettei sinulla ole avustuksesta huolimatta varoja asunnon korjaamiseen. Hallitusohjelman mukaan korjaus- ja talousjätevesiavustusten tulorajoja tullaankin nostamaan.

Energia-avustuksia tullaan kohdentamaan asuinrakennusten energiatehokkuuden parantamiseen. Tässä tarkoituksessa avustetaan edelleen pientalojen ympäristöystävällisten lämmitystapamuutosten toteuttamista. Energiatalouden parantamista selvittävien kuntoarvioiden tekemistä tuetaan samoin kuin energiatehokkuutta parantavia investointeja. Energiataloutta selvittävien kuntoarvioiden tukemisen tavoitteena on palauttaa kuntoarvioiden laatiminen avustuksien piiriin ja siten kannustaa asunto-osakeyhtiöitä pitkäaikaisen korjaustoiminnan suunnitteluun ja toteutukseen. Määrärahoja on tarkoitus kohdentaa asutuskeskuksien asunto-osakeyhtiöille, jotka tulevat palvelemaan asuntokäytössä pitkään tuoden siten myös suurimman potentiaalisen energiasäästöhyödyn.

Rivi- ja kerrostalojen energiansäästöön tähtääviä korjaustoimenpiteitä on tuettu niin sanotulla asunto-osakeyhtiöiden 40 prosentin korkotukilainalla. Korkotukea on myönnetty lainalle, joka on 40 prosenttia korjauskustannuksista. Hallitus tulee ohjelmansa mukaisesti nostamaan tätä osuutta. Korkotukilainan osuuden nosto edistää myös muiden peruskorjausten toteuttamista taloyhtiöissä.

Korjausrakentamisen kehittämistä varten tullaan valtion asuntorahaston toimesta laatimaan korjausrakentamisen koerakentamisohjelma. Korjausrakentamisen kokonaisuutta hallitus käsittelee korjausrakentamisen strategiassa, josta valtioneuvosto tekee periaatepäätöksen.

Hallituksen asuntopoliittisen toimenpideohjelman laatiminen käynnistetään lähiviikkoina. Työ valmistuu vuoden loppuun mennessä. Lähtökohta toimenpideohjelman laatimisille on hyvä kaavoituksen ja asumisen asioiden ollessa yhtä aikaa pöydällä.

Aivan lopuksi haluan kiinnittää huomiota oman sektorini kaikkein sosiaalisimpaan ulottuvuuteen. Pitkäaikaisesta ja poikkeuksellisen vahvasta talouskasvusta huolimatta meillä on edelleen yli 7000 asunnotonta. Tämä on yksinkertaisesti liian paljon. Itse asiassa kyse on eräästä hyvinvointi- ja sivistysvaltiomme häpeäpilkusta.

Maanantaina asettamallani ”neljän viisaan” ryhmällä haluan viestiä, että suhtaudun varsinkin pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämiseen erittäin vakavasti. Ryhmän tehtävänä on etsiä aidosti uusia ajatuksia tämän ongelman lievittämiseksi. Kyse on vahvasti poikkihallinnollisesta aiheesta, jolloin tarvittavat edistysaskeleet edellyttävät useiden eri osapuolten toimivaa yhteistyötä, tähän liittyvän koordinaatiovastuun selkeyttämistä ja erilaisten palveluketjujen sujuvoittamista.