Asuntopolitiikan mahdollisuudet
Asuntopolitiikkaa ei voida, eikä sitä saa nähdä muusta yhteiskuntapolitiikasta irrallisena saarekkeena. Ensinnäkin asuminen ja asuntopolitiikka linkittyvät elimellisesti rakentamista koskevaan sekä kaavoitusta ja yleisemmin alueiden käyttöä koskeviin sääntelyyn. Tämä yhteys on selkeästi tiedostettu mm. hallitusohjelmassa sekä eri ministereiden välisessä työnjaossa, kun asuntoministerin vastuulle annettiin niin asuminen, rakentaminen kuin alueiden käyttö.
Toiseksi asuntopolitiikan – varsinkin laajasti ymmärrettynä – vaikutukset kohdistuvat suoraan elinkeino- ja aluepolitiikkaan, työllisyys- ja työllistämiskysymyksiin ja jopa liikenne- tai koulutuspoliittisiin ratkaisuihin sekä tätä kautta maan ja sen eri alueiden yleiseen kilpailukykypolitiikkaan. Asuntopolitiikka nähdään yhä vahvemmin mm. välineenä osaavan työvoiman saannin turvaamista ja täten osana yleistä talouspolitiikkaa.
Iso osa asuntopoliittisista toimenpiteistä kohdistuu suoraan yhteiskunnan heikko-osaisiin ja yleisemmin niihin kansalaisryhmiin, joiden asuminen on mahdotonta ilman erillisiä tukitoimia tyydyttävästi järjestää perusteiltaan markkinanehtoisesti ohjautuvassa järjestelmässä. Varsinkin ns. erityisryhmien investointiavustuksen tai vaikkapa yleisen asunnottomuuspolitiikan kautta asuntopolitiikkaan sisältyykin vahva sosiaali- ja terveyspoliittinen lataus.
Rakennukset vastaavat peräti 40 prosentista kaikesta energiankulutuksesta ja 30 prosentista maamme kasvihuonepäästöistä. Yhdyskuntarakenteen muotoutumisella ja – hieman kansanomaisemmin sanottuna – rakennusten sijoittelulla puolestaan on suora vaikutus liikenteen määrään, eri liikennemuotojen suhteelliseen osuuteen ja tätä kautta liikenteen hiilidioksidipäästöihin. Asuntopolitiikka on siksi mitä suurimmassa määrin myös energia-, ilmasto- ja ympäristöpolitiikkaa.
Kaukana ovatkin ne ajat, jolloin asuntopolitiikkaa nähtiin vain tai edes lähtökohtaisesti ”yleisenä asunto-olojen kehittämisenä”.
Yksittäisen ihmisen tai perheen näkökulmasta asunto puolestaan on elämän keskeisin tukikohta. Se on yksittäisistä paikoista se, jossa eniten vietetään aikaa ja jossa suurin osa elämän iloista ja suruista koetaan. Asunnolla ja asuinympäristöllä on siten olennainen vaikutus ihmisten yleiseen viihtyvyyteen ja elämänlaatuun.
Asumiskustannukset ovat suurimmalla osalla suomalaisista suurin kuukausittainen menoerä. Omistusasunnon hankkivista asunto on valtaosalla elämän suurin investointi ja merkittävin varallisuuserä. Sama koskee välillisesti koko yhteiskuntaa, jossa rakennettu ympäristö muodostaa kaksi kolmasosaa koko kansallisuusvarallisuudestamme.
Asuntopolitiikan ulottuvuudet ja tätä kautta myös sen mahdollisuudet ovat täten moninaiset. Onnistunut asuntopolitiikka luo edellytykset menestyvälle elinkeinopolitiikalle ja tukee yleistä kilpailukyky- ja talouspolitiikkaa, rakentaa pohjaa välittävälle sosiaalipolitiikalle ja on keskeinen osa vastuullista ilmastopolitiikkaa samalla kun se parantaa itse kunkin elämisen laatua. Asuntopolitiikka ulottaakin – niin onnistuessaan kuin epäonnistuessaan – lonkeronsa lukuisten eri syy-seuraus –suhteiden ja välillisten vaikutuskanavien kautta hyvin syvälle yhteiskuntamme erilaisiin syövereihin.
Kaikesta tästä huolimatta asuntopolitiikankin mahdollisuudet ovat monista syistä rajalliset ja varsinaisten asuntopoliittisten toimijoiden toimintakenttä monin osin rajoitettua.
Asuntotilanne on Suomessa 2000-luvulla parempi kuin mitä se oli 1980-luvulla, jolloin se oli kuitenkin parempi kuin 1950-luvulla puhumattakaan vaikkapa 1800-luvusta. Asemamme on myös parempi kuin mitä se on vaikkapa Virossa, jossa se on kuitenkin paljon parempi kuin Bulgariassa. Toisaalta olemme esimerkiksi asumisväljyyden osalta selvästi perässä naapuriamme Ruotsia.
Kaikkein vahvimmin yleisiin asunto-oloihin vaikuttaakin kansakunnan yleinen vauraus ja hyvinvointi. Samalla tulevan kehityksen osalta kaikkein vahvin asuntotilanteeseen vaikuttava korrelaatio muodostuu varsinaisten asuntopoliittisten toimenpiteiden sijasta suhteessa yleiseen talouskehitykseen.
Kovin nopeiden muutosten mahdottomuutta korostaa lisäksi asuntokannan hidas uusiutuvuus. Kun maassamme on noin 2,7 miljoonaa asuntoa ja kun vuosittain rakennetaan runsaat 30.000 uutta asuntoa, asuntokanta uusiutuu vain runsaalla prosentilla vuosittain. Vaikka otetaan huomioon, että uusien asuntojen ohella osa vanhasta kannasta poistuu markkinoilta, asuntokannan uusiutumisaste on yhden eduskuntavaalikauden aikana vain runsaat viisi prosenttia. Oli politiikka siten kuinka onnistunutta tai epäonnistunutta tahansa, kokonaistilanne muuttuu kovin verkkaisesti.
Koska asuntopolitiikka on paljoa muutakin kuin asuntopolitiikkaa, siihen myös vaikuttavat monet muutkin kuin asuntoasioista vastaavat viranomaiset. Valtion asuntopolitiikasta vastuullisten ohella ja usein heidän sijastaan relevantteja vaikuttajia ovat mm. kunnat, verottaja ja markkinavoimat.
Kunnat ovat monesti merkittäviä maanomistajia. Tätä olennaisempaa kuntien asuntopoliittisen vaikutusvallan kannalta on kuitenkin niiden tunnettu rooli kaavoitusmonopolin haltijoina. Vähemmälle huomiolle sen sijaan on jäänyt verottajan asema asuntopolitiikan kokonaisasetelmassa. Ensinnäkin verot ovat ylivoimaisesti isoin erä kovin korkeiksi nousseista rakentamiskustannuksista. Toiseksi mm. työmatkakulujen verokohteluun liittyvät säännökset ohjaavat asuntomarkkinoita välillisesti varsin vahvasti.
Kaikkein suurin verotuksellinen piilovaikutus liittyy kuitenkin kuntien vahvaan itsehallintoon sekä kunnallisverojen keskeiseen merkitykseen kuntien tulonmuodostuksessa. Asuntomarkkinat ja niihin olennaisesti liittyvät luonnolliset työssäkäyntialueet ovat lähes poikkeuksetta aluerajauksiltaan yksittäisiä kuntia suurempia ja leimallisesti seudullisia. Tämän johdosta myös haasteet ja tarvittavat toimet määräytyvät seudullisen logiikan mukaisesti. Kunnan toimintalogiikka tai strategiset linjaukset eivät kuitenkaan ole lähtökohtaisesti eivätkä edes olennaisilta osin seudullisia, vaikka niihin sellainenkin ulottuvuus saattaa liittyä.
Varsinkin kasvukeskuksissa ja niiden kehyskunnissa kunnan talous pohjautuu valtionosuuksien sijasta kunnan omiin kunnallisverotuloihin. Tämä taas johtaa siihen, että kunnan asukasrakenteella on kunnan talouden kannalta aivan olennainen merkitys. Tämä puolestaan heijastuu useimmiten – vaikka yhtä usein toisin väitetäänkin – suoraan kunnan asuntopoliittisiin linjauksiin. Seudullisesti tasapainoisessa asuntopolitiikassa on kuitenkin kyse paljosta muustakin kuin ns. hyvien veronmaksajien asunto-olojen järjestämisestä.
Erityinen haaste muodostuu siitä, että kohtuuhintaisen asumisen järjestäminen sekä sosiaalisen vastuun kantaminen niiden asuntotarjonnasta, joita markkinaehtoisesti ei ainakaan tyydyttävästi voi järjestää, on selkeässä seudullisessa ja kansallisessa intressissä, mutta yksittäisen kunnan näkökulmasta tilanne on toinen. Varsinkin pääkaupunkiseudulla tarvitaan huomattavasti enemmän kohtuuhintaista – ja ainakin nykyisten rakennuskustannusten takia ja nykysuhdanteiden vallitessa – yhteiskunnan tavalla tai toisella tukemaa asuntotuotantoa, kuin mihin seudun kaupunkien osaoptimoinnin ja keskinäisen kisailun pohjalta ilman selkeää seudullista vastuuta näytetään päätyvän. Eikä tämä koske pelkästään perinteistä sosiaalista asuttamista, vaan yhä enenevässä määrin myös niin julkisen kuin yksityisenkin sektorin palvelualan työntekijöitä. Mahdotonta on muutoinkin ajatella, että Helsingin kaupunki ottaisi tästä haasteesta olennaisesti väestöosuuttaan suurempaa vastuuta pelkästään maantieteellisen sijaintinsa ja hyvien joukkoliikenneyhteyksiensä perusteella.
Kun tähän varsin haasteelliseen yhtälöön lisätään vielä ilmastopoliittinen ulottuvuus sekä yksi maailman vahvimmista kunnallisista itsehallinnoista päädytään sellaisiin täysin järjettömiin tilanteisiin, joista on kokemusta mm. läntisen Sipoon kohdalla – tai Ristikydön alueella, jonka tiivis rakentaminen olisi kaikkien asuntopoliittisten järkiperusteiden mukaista ja kaikkien muiden intressissä paitsi aluetta hallitsevan Tuusulan kunnan.
Varsinkin vapaarahoitteisen asuntokannan ja uudistuotannon näkökulmasta on myös olennaista tiedostaa elomme markkinataloudessa. Asuntojen hinnat määräytyvät lähtökohtaisesti markkinoilla kysynnän ja tarjonnan lakien perusteella. Uudistuotannon osalta puolestaan erilaisia yhteiskunnallisia tahtotiloja relevantimmiksi muodostuvat alan toimijoiden kannattavuuslaskelmat ja tulevaa kysyntätilannetta koskevat arviot. Yhteiskunnallisesti tuetunkin tuotannon osalta pitkälti markkinaohjautuvasti määräytyvät rakentamiskustannukset ovat usein vaikutuksiltaan poliittisia taustapäätöksiä väkevämpiä.
Kaikessa asuntopoliittisessa päätöksenteossa onkin osattava ottaa niin markkinatalouden yleiset lainalaisuudet kuin alan toimijoiden toimintalogiikat asianmukaisesti huomioon. Samalla on ymmärrettävä alan toimien pitkävaikutteisuus sekä se, että esimerkiksi poliittisten päätösten vauhdittamat tai alullepanemat prosessit saattavat tulla konkretisoitumisvaiheeseensa jopa kokonaan muuttuneessa suhdannetilanteessa. Elämme yksinkertaisesti markkina- emmekä suunnitelmataloudessa, vaikka juuri asuntopolitiikassa onkin taipumusta hahmotella useaksi vuodeksi eteenpäin kurkottavia suunnitelmia.
Esimerkiksi viimeisten vuosien aikana todennäköisesti suurimmat muutokset asuntomarkkinoilla ovat aiheutuneet alhaisista koroista ja pankkien luotonantopolitiikan muutoksista. Juuri tällä hetkellä keskeisin muutostekijä puolestaan taitaa olla korkojen nousu yhdistettynä hintojen nousun mahdollisena pidettävään taittumiseen.
Varsin oletettavaa on myös varautua vuokra-asumisen merkityksen ja myös sen yleisen arvostuksen kasvuun. Vaikka tässä suhteessa kaikkein olennaisin tekijä lienee yleinen korkotaso, on luultavaa, että varsinkin kasvava maahanmuutto ja osin ikääntyvän väestön muuttuvat asumispreferenssit tulevat korostamaan muita kuin perinteisiä omistusasumiseen perustuvia ratkaisuja.
Vuokrat ovat viimeisen kymmenen vuoden aikana nousseet selvästi asuntojen hintoja maltillisemmin. Eräiden laskelmien mukaan vuokrien reaaliarvo on tänä ajanjaksona jopa alentunut. Kun monet yksityiset sijoittajat nyt tulouttavat voittojaan vuokra-asuntomarkkinoilla, monet institutionaaliset sijoittajat ovat heränneet toimimaan päinvastoin. Vuokra-asumisen nähdään olevan tulevaisuudessa nykyistä kysytympi vaihtoehto ja vuokrissa nähdään osin runsastakin korotuspotentiaalia. Vuokrien selkeä nousu onkin merkittävä yhteiskunnallinen riskitekijä varsinkin jos kasvavaa kysyntää ei lähivuosina pystytä tasapainottamaan myös tarjontaa olennaisesti lisäämällä.
Kaikista rajoitteistaan huolimatta asuntopolitiikan mahdollisuudet ovat kuitenkin suuret – varsinkin jos alan toimijoiden eli erityisesti valtion ja kuntasektorin kesken pystytään aikaansaamaan sellainen eri toimenpiteiden kokonaisuus, jossa eri toimijoiden päätökset tukevat toisiaan.
Asuntopolitiikan mahdollisuuksia edistää myös se, jos keskeisistä tulevaisuuden haasteista ollaan yksimielisiä. Tältä osin tilanne on varsin hyvä. Varsinaiset tämän päivän asuntopoliittiset haasteet onkin varsin hyvin ja varsin suurella yhteisymmärryksellä tiedostettu. Näistä keskeisimmät liittyvät
(1) kysynnän ja tarjonnan tasapainottamiseen pahimmilla epätasapainoalueilla,
(2) hankalimmin asutettavien erityisryhmien asunto-olojen kehittämiseen,
(3) olemassa olevan kannan peruskorjaustoiminnan tehostamiseen,
(4) rakennusten energiatehokkuuden lisäämiseen,
(5) yhdyskuntarakenteiden eheyttämiseen sekä
(6) väestön ikääntymisen aiheuttamien kysyntä- ja tarvemuutosten ennakointiin.
Näistä suurin osa koskee yhtäläisesti koko maata ja on leimallisesti kansallisia haasteita, siitä huolimatta, että julkinen asuntopoliittinen keskustelu on varsin vahvasti rajautunut erityisesti pääkaupunkiseudun erityiskysymyksiin. Silti pääosa haasteista korostaa vahvasti kaupunkimaista lähestymistapaa asunto-, rakennus- ja alueiden käyttö –politiikkaan.
Haasteiden ratkaiseminen vaatii monia yhdensuuntaisia toimia monilta eri toimijoilta. Onnistuminen edellyttää lisäksi eräin osin korostetun seudullista näkökulmaa sekä yhteisvastuullista, aitoa huolenpitoa yhteiskuntamme vähäosaisemmista. Rahaakin tarvitaan runsaasti, mutta ei suinkaan pelkästään julkista rahaa, koska päävastuu mm. korjausrakentamisesta sekä energiatehokkuuden parantamisesta on lähtökohtaisesti rakennusten – niin uusien kuin vanhojenkin – omistajilla.
Aivan erityisesti tarvitaan kuitenkin ymmärrystä asuntopolitiikan pitkäjänteisyydestä. Uudet asunnot rakennetaan järjestään useiden kymmenien, jopa sadan vuoden tarpeisiin ja peruskorjauksetkin tehdään useamman vuosikymmenen tähtäimellä. Asuntopolitiikassa haetaankin vastauksia paitsi tämän päivän, myös ja ennen kaikkea tulevien vuosikymmenten ja tulevien sukupolvien tarpeisiin.
Tulevan asuntokysynnän taustalle on tästä tulokulmasta hahmotettavissa eräitä varsin todennäköisiä ja osin jopa varmoja megatrendejä ja kehityskulkuja.
Kaupungistumisaste on Suomessa jopa kaltaisiimme Ruotsiin ja Norjaan verrattuna varsin alhainen, minkä johdosta on oletettavaa, että urbanisoituminen maassa jatkuu. Kotimaisen maassamuuton ohella meidän tulee varautua olennaisesti totuttua suurempaan maahanmuuttoon, onpa se muussa yhteiskuntapolitiikassa jopa asetettu tavoitteeksi.
Väestömme ikääntyy ennätystahtia. Seuraavan parinkymmenen vuoden aikana yli 65-vuotiaiden määrä lähes kaksinkertaistuu. Työikäisen väestön vastaavasti pienetessä osaavan työvoiman saannin turvaaminen hankaloituu edelleen. Samalla myös sinkkuuntuminen tullee entisestään vahvistumaan ja keskimääräinen ruokakuntakoko nykyisestäkin pienenemään. Myös ilmastokysymykset tulevat hyvin suurella todennäköisyydellä aiempaa vahvemmin osaksi asuntopolitiikkaa ja alueiden käyttöä. Eikä tarve hillitä asumiskustannusten kasvua katoa mihinkään.
Kutakuinkin kaikki näistä tekijöistä korostavat kaupunkimaista, urbaania, hyvien palvelujen ja hyvien liikenneyhteyksien varrella olevaa asumista. Vain pari esimerkkiä ottaakseni on mahdotonta ajatella, että kaupunkikeskusten ympäröiville alueille voimallisesti levittäytyvä omakotimatto voisi mitenkään olla sopusoinnussa yhdyskuntarakenteiden eheyttämistarpeen kanssa tai että tuplaantuva ikäihmisten joukko ylipäänsä nykyisten olettamusten tavoin edes ihannoisi vaivalloisten liikenneyhteyksien päässä olevaa pientaloasumista.
Asumiseen vaikuttava muutostekijä on myös energian hintakehitys, joka pitäisi jo tänään paremmin ennakoida ja ottaa huomioon. Brent-öljytynnyrin hinta on viidessä vuodessa yli nelinkertaistunut. Saattaa olla vain ajan kysymys, kun nykyhinta on kaksinkertainen, ehkäpä jopa moninkertainen nykyiseen verrattuna. Tällaisessa tilanteessa saatettaisiin joutua sekä kansantaloudessa että yksityistalouksissa varsin tuskallisella tavalla tunnustamaan, etteivät kaikki asumisvalinnoissa tehdyt, yksilöllistä luonnonläheisyyttä korostavat ratkaisut sittenkään olleet kestäviä. Energian hinnan kallistumisessa rakennusten energiatehokkuuden parantaminen on entistä mielekkäämpää, mutta väärän sijainnin korjaaminen on vaikeaa. Toki energian hinnan kallistumiseen kannattaa varautua jo rakennus- tai peruskorjausvaiheessa esimerkiksi talon lämmitystapaa harkittaessa.
Asuntopolitiikka on mahdollisuuksien taidetta. Asuntopolitiikan mahdollisuudet riippuvat kuitenkin pitkälti siitä, kuinka hyvin ymmärrämme markkinoiden logiikkaa ja ihmisten käyttäytymistä ja eritoten kuinka osaamme sitä ennakoida. Tässä suhteessa perinteisellä asuntopolitiikalla on paljon oppimista.
