Puheet Yleistä

Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistyksen 75-vuotisjuhla

Korjausrakentamisen strategiasta tekoihin

Arvoisat Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistyksen jäsenet, hyvä juhlaväki,

Teillä on tänään juhlapäivä ja olette ansaitusti huomion keskipisteenä. Valtiovallan puolesta haluan heti alkuun lämpimästi onnitella Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistystä 75-vuotisesta taipaleesta!

Yhdistyksen kuin yhdistyksen yksi parhaista onnistumisen mittareista on jäsenmäärä. Kiinteistöliitto Uusimaan jäsenmäärä on viime vuosina kasvanut melkoista tahtia ylittäen 8000 tason keväällä. Se ei ehkä maallikon korviin kuulosta kovin huimalta, mutta kun tietää, että jäsentaloyhtiöissänne asuu noin miljoona uusmaalaista, saa yhdistyksenne merkitys oikeat mittasuhteet. Toisaalta me järjestötoiminnassa liikkumaan tottuneet tiedämme, että kyllä 8000 jäsentä on jo sinänsä hyvin paljon.

Jäsenmäärän kehitys kertoo myös siitä, että olette onnistuneet uudistamaan toimintatapojanne ja tarjoamaan sellaista palvelua, joille on potentiaalisessa jäsenkentässänne ollut kysyntää. Tästä erityiset onnittelut viime vuosien päätöksentekijöillenne, sillä se ei ole lainkaan itsestäänselvyys nykymaailmassa.

* * *

Te kiinteistönomistajat olette olleet meillä ympäristöministeriössä erityishuomion kohteena jo pitkään. Kuten hyvin tiedätte, suuri osa rakennuskannastamme on tulevina vuosikymmeninä mittavan peruskorjausurakan edessä. Vesi- ja viemärijärjestelmiin ja julkisivuihin liittyvä korjaustarve on maamme historiassa ennen näkemätön. Tämän lisäksi rakennuskantaan kohdistuu huomattavia perusparannustarpeita mm. energiatehokkuuden ja väestön ikääntymisen näkökulmasta. Edessä oleva korjausurakka tulee koskettamaan suoraan tai välillisesti valtaosaa maamme väestöstä. On selvää, että kaikkien keskeisten osapuolien, niin kiinteistönomistajien, isännöitsijöiden, suunnittelijoiden, rakentajien kuin viranomaisten, on valmistauduttava tulevaan koitokseen huolella.

Valtionhallinto on omalta osaltaan jo vastannut haasteeseen. Tämän syksyn aikana saadaan päätökseen kaksi rakennus- ja kiinteistöalan kannalta merkittävää toisiinsa kiinteästi liittynyttä prosessia: valtioneuvoston periaatepäätös korjausrakentamisesta hyväksyttiin 18.9. ja viime vuonna hyväksytyn korjausrakentamisen strategian pohjalta laadittava toimeenpanosuunnitelma valmistuu myöhemmin syksyllä. Nämä prosessit ovat olleet ennakkoluuloton, välitön ja avoin vuoropuhelu viranomaisten ja eri sidosryhmien välillä. Tässä yhteydessä haluankin välittää lämpimän kiitoksen Kiinteistöliiton aktiiviselle roolille meneillään olevassa kehittämisprosessissa.

Jo hyväksytty valtioneuvoston periaatepäätös määrittelee valtion roolin korjaamisen ja ylläpidon kehittämisessä. Tekeillä olevassa korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelmassa taas määritellään tarkemmin, miten lähitulevaisuuden haasteisiin käytännön keinoin vastataan. On selvää, että kiinteistösektorilla on itsellään ratkaiseva rooli siinä, tullaanko edessä olevat tavoitteet toteuttamaan.

Keskeisenä teemana ohjelmissa on kestävän ylläpitokulttuurin synnyttäminen. Muita merkittäviä tavoitteita ovat tiedon saatavuuden parantaminen, osaamisen lisääminen sekä korjausrakentamisen palvelujen, prosessien ja viranomaisohjauksen kehittäminen.

* * *

Asunto on usein yksittäiselle ihmiselle elämän tärkein investointi. Siitä huolimatta sen kunnosta huolehditaan usein varsin huonosti. Vertaus autoon on usein käytetty: jos me suomalaiset pitäisimme yhtä hyvää huolta asunnoistamme kun autoistamme, tilanne olisi toisenlainen. Ennakoivan ja suunnitelmallisen toimintatavan omaksuminen onkin asunto-osakeyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille merkittävä haaste.

Taloyhtiön hoidossa on pitkälti kyse olemassa olevan varallisuuden hoidosta ja sen arvon turvaamisesta. Kiinteistön kunto ei toistaiseksi ole kovin merkittävästi vaikuttanut taloyhtiön ja siinä olevien huoneistojen arvoon. Tilanne on kuitenkin muuttumassa. Kiinteistövälittäjät raportoivat jo nyt asunnoista, jotka jäävät myymättä jos tiedossa olevaa putkiremonttia varten ei ole olemassa varteenotettavaa suunnitelmaa tai asianmukaista budjettia.

Kiinteistönomistajat voivat säästää jopa kolmanneksen rakennuksen koko elinkaaren aikaisista korjauskustannuksista, jos he ennakoivat ja suunnittelevat korjaukset hyvin. Välttämättömien korjausten lykkääminen tarkoittaa yleensä korkeampia kustannuksia myöhemmin tulevaisuudessa. Suunnitelmallisella ylläpidolla voidaan käytettävissä olevia varoja kohdentaa paremmin niin asumistason kuin asuntojen laatutason kohentamiseen.

Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on maankäyttö- ja rakennuslain mukaan pakollinen uudisrakennuksissa. Tavoitteena on, että niitä tehtäisiin taannehtivasti olemassa olevissa rakennuksissa. Huoltokirja on taloyhtiön keskeinen dokumenttikokoelma, jossa on kattavasti koottu rakennukseen, sen laitteiden toimintaan ja korjaushistoriaan liittyvät tiedot, rakennuksenkaan historiaa pois sulkematta. Ja ennen kaikkea se sisältää suunnitelman lähivuosien korjaustoimista. Kuntotutkimukset ja -arviot sekä energiakatselmukset ovat niin ikään käyttökelpoisia välineitä rakennuksen kunnon kartoittamiseksi ja korjaustarpeen toteamiseksi.

Edellä mainittujen lisäksi oman mahdollisuutensa antavat energiatodistus sekä vapaaehtoinen taloyhtiön kuntotodistus. Näiden käyttöönotto on vasta alussa, mutta mahdollisuudet ovat suuret. Energiatodistus helpottaa tavallisen ihmisen kykyä arvioida rakennusten energiatehokkuutta. Se hyödyttää erityisesti asunnon ostajia ja vuokraajia, jotka voivat todistuksen avulla vertailla tarjolla olevien asuntojen ja asuinrakennusten energiatehokkuutta. Tavoitteena on, että korkeasta energialuokasta tulisi todellinen kilpailuetu niin, että se vaikuttaisi myös kiinteistön tai siinä sijaitsevan asunnon myyntihintaan. Olen varma että näin tulee lähitulevaisuudessa tapahtumaan, sillä tuskinpa energian hinta lähitulevaisuudessa ainakaan laskee.

Suurimmat haasteet ylläpitokulttuurin kehittämisen suhteen liittyvät juuri asunto-osakeyhtiöihin, joissa kiinteistönpidon taso valitettavasti vaihtelee suuresti. Yksittäisten päätösten tekemisen sijaan tuleekin siirtyä pitkäjänteisempään, suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, jossa kiinteistön korjaussyklit kohtaisivat asukkaiden tarpeet, valmiudet ja kehittämistoiveet.

Tämän varmistamiseksi korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelmassa ja valtioneuvoston periaatepäätöksessä tuodaankin suunnitelmallisen kiinteistönpidon avuksi uusi väline. Tämä kiinteistöstrategian nimellä kulkevan työkalun tarkoituksena on kytkeä nykyiset käyttökelpoiset kiinteistönpidon välineet kuten huoltokirja talon asukkaiden toiveiden ja kiinteistön ominaisuuksien pohjalta tapahtuvaan kiinteistön pitkäjänteiseen kehittämiseen. Tavoitteena on, että yhteistyönä laadittava kiinteistöstrategia tms. voisi toimia pohjana kiinteistön avoimelle, pitkäjänteiselle kehittämiselle.

Suunnitelmallisen ylläpidon merkitystä korostuu myös uudistettavana olevassa asunto-osakeyhtiölaissa. Siihen sisältyy esitys, jonka mukaan taloyhtiöiden vuosikokouksessa tulisi esittää suunnitelma lähimmälle viisivuotisjaksolle niistä korjaus- tai kiinteistönpidollisista toimista, joita on tarkoitus tehdä ja on varauduttava tekemään. Samalla kehitetään myös omistajuutta, herätetään omistajaintressiä ja luodaan vaativia omistajia. Yksityistalouden kannalta tämä tarkoittaa myös taloudellisten riskien minimointia. Yllättäviinkin korjaustarpeisiin on varauduttava rahastoimalla varoja yhtiön korjauskustannuksia varten.

* * *

Ympäristöasiat ovat olleet kiinteistö- ja rakennusalan kiinnostuksen kohteena jo lähes parinkymmenen vuoden ajan, mutta vasta ilmastonmuutoksen vaikutusten konkretisoitumisen myötä ne ovat parin viime vuoden aikana saaneet ansaitsemansa painoarvon myös alan käytännöissä. Suomi on osana Euroopan Unionia sitoutunut merkittäviin päästövähennyksiin, energiatehokkuuden parantamiseen sekä uusiutuvien energialähteiden osuuden selkeään kasvattamiseen. Huomattavasti kiristyvien rakentamismääräysten myötä uudisrakentamista ollaan saattamassa ilmastonmuutosta hillitsevälle polulle. Suurin potentiaali – ja tarve ilmastonmuutoksen hillinnässä meillä Suomessakin on kuitenkin olemassa olevassa rakennuskannassa. Sen osalla ei pelkkä säädösohjaus ole mahdollista, vaan tarvitsemme myös muita ohjauskeinoja.

Ympäristöministeriön lähtökohtana on, että yhtään kiinteistön korjaushanketta ei tulisi toteuttaa ilman, että energiatehokkuuden parantaminen olisi siinä aina ainakin yhtenä suunnittelutavoitteena mukana. Kiinteistönomistajan kannalta yhtälö lienee melko selkeä; mitä enemmän energiatehokkuus vaikuttaa rakennuksen arvoon, sitä enemmän energiatehokkuuteen panostetaan. On helppoa ennustaa, että rakennuksen energiatehokkuus tulee lähitulevaisuudessa olemaan yhtä tärkeä valintakriteeri asunnolle kuin hiilidioksidipäästöt ovat autolle. Sitä paitsi energiatehokkaampi talo kuluttaa vähemmän energiaa, mikä merkitsee suoraa säästöä asukkaille.

Ilmastotavoitteiden saavuttaminen edellyttää määrätietoisia toimenpiteitä myös yhdyskuntarakenteen hajautumisen estämiseksi. Tämä tarkoittaa sitä, että täydennysrakentamisen merkitys kaupunkien uudisrakentamisessa tulee korostumaan. Monet kannatettavat täydennysrakentamishankkeet ovat valitettavan usein kaatuneet tai huomattavasti viivästyneet lähiympäristön asukkaiden vastustuksen johdosta. Ilahduttavasti täydennysrakentaminen nähdään kuitenkin entistä useammin myös mahdollisuutena kuin uhkana; se tarjoaa tilaisuuden lähiympäristön tilan kohentamiseen sekä julkisten tai kaupallisten palvelujen lisäämiseen. Ennen kaikkea asunto-osakeyhtiöiden kannalta merkittävä mahdollisuus liittyy tonteilla tapahtuvaan täydennys- tai lisärakentamiseen. Maastamme löytyy jo runsaasti esimerkkejä kiinteistöistä, joissa täydennysrakentamisen avulla on kyetty peruskorjaamaan ja -parantamaan myös olemassa olevaa kiinteistöä ja sitä kautta edistämään nykyisten asukkaiden hyvinvointia. Tämä toki edellyttää kunnan tai kaupungin kanssa tehtävää rakennusoikeustarkastelua.

Varteenotettava tilaisuus korjauskustannusten madaltamiseen sisältyy myös alueelliseen ryhmäkorjaukseen. Ministeriön rahoittamana on meneillään laaja kokeiluhanke Helsingin Maunulassa, jossa alueelliselle ryhmäkorjaukselle pyritään löytämään käyttökelpoinen toimintamalli. Tätä mallia on tarkoitus soveltaa vastaavissa, yhtenäisistä aluekokonaisuuksista koostuvien kiinteistöjen ryhmäkorjauksissa ympäri maata.

Globaalien ympäristötavoitteiden rinnalla olemassa olevaan rakennuskantaan kohdistuu myös kansallisia kehittämistarpeita. Näistä merkittävimmän muodostaa maamme väestön ikääntyminen; 2010- ja -20-luvuilla eläkeikäinen väestönosamme lähes kasvaa lähes 70 %:lla. Vaikka tämän päivän 65-vuotias onkin paremmassa kunnossa kuin vastaavanikäiset parikymmentä vuotta sitten, tulee ikääntyminen asettamaan uudenlaisia haasteita maamme asuntokannan esteettömyydelle ja palvelurakenteelle. Myös tämä on meneillään olevan korjausrakentamisen strategiaprosessin yksi tärkeä juonne.

Tulevalla korjausbuumilla tulee eittämättä olemaan merkittäviä vaikutuksia kansalaisten talouteen. Siksi onkin välttämätöntä, että myös taloudellisen ohjauksen keinot sekä korjausrakentamisen rahoitusvälineet viritetään huippukuntoon. Valtionhallinto on omalta osaltaan pyrkinyt madaltamaan korjaukseen ryhtymistä mm. kotitalousvähennyksen enimmäismäärää nostamalla. Jatkossa tarkastelu kohdentuu entistä voimakkaammin asunto-osakeyhtiöiden korjausten edistämiseen.

On kuitenkin huomattava, että päävastuu kiinteistöjen tulevaisuudesta on kiinteistönomistajilla, eikä valtio mitenkään pysty tarjoamaan kuin pientä taloudellista porkkanaa. Sen sijaan valtiovallan vastuulla on huolehtia, että tiedolliset valmiudet oikeaoppiseen kiinteistönpitoon ovat kunnossa. Ministeriö onkin ensi vuonna käynnistämässä laajamittaista viestintäkampanjaa kiinteistöjen suunnitelmallisen ylläpidon ja korjaamisen edistämiseksi. Tavoitteena on, että korjausviestinnässä yhdistyvät keskeiset yhteiskunnalliset tavoitteet, mm. energiatehokkuuden edistäminen, sisäilma-asiat, rakennusperintöarvojen vaaliminen ja korjaamisen materiaalitehokkuus. Monikanavaisen, internetiä ja korjausneuvontaa tehokkaasti hyödyntävän viestinnän keskeisenä ominaisuutena tulee olla käyttäjälähtöisyys. Me valtionhallinnossa tiedostamme hyvin, että alimman portaan pitkäjänteisen kiinteistönpidon rappusilla tulee olla matala.

Kestävän korjauskulttuurin kehittämiseksi ei riitä tiedostavan kysynnän kasvattaminen, vaan korjaamiseen ja ylläpitoon tarvitaan myös osaavaa, monipuolista palvelutarjontaa. Kasvavaan korjaustarpeeseen vastaavan, ammattitaitoisen korjauspalvelusektorin synnyttäminen on pitkäjänteinen prosessi. Se lähtee ammatillisesta koulutuksesta ja edellyttää korjausrakentamisen imagon kirkastamista. Tähän korjausrakentamisen strategia antaa hyvät eväät mm. koulutuksen kehittämisen, pätevyydentoteamisen sekä tutkimus- ja kehittämistoiminnan kautta. Erityinen haaste sisältyy alan nykyisen, pieniin korjausyrityksiin pohjautuvan palvelutoiminnan jalostamiseen sellaiseksi korjauskulttuuriksi, jossa asiakas korjauspalveluja tilatessaan tietää, mitä saa ja mitä se maksaa. Tulevaisuudessa maastamme toivottavasti löytyy oikeasti käyttäjälähtöisiä korjaus- ja ylläpitopalveluja lähiösaneerauksesta putkiremonttiin ja räystäiden puhdistukseen asti.

* * *

Elämme varsin poikkeuksellisia aikoja. Kansainvälinen rahoitusmarkkinakriisi ravisuttaa myös Suomea, vaikka ongelmien syyt tulevatkin rajojemme ulkopuolelta. Kuten suhdannekäänteissä yleisemminkin, vaikutukset näkyvät myös tänään rakennusalalla ensimmäisten joukossa.

Vallitsevasta yleisestä epävarmuudesta huolimatta on hyvä muistaa, että kaikkiin suhdannetilanteisiin liittyy myös omat mahdollisuutensa. Tällä hetkellä kyse on mm. siitä, että rakennuskustannukset tulevat lähiaikoina laskemaan ja siitä, että rakennusalalla vapautuu ammattitaitoista työväkeä uudistuotannon väkisinkin hieman hiipuessa. Nyt olisikin mitä parhain aika nimenomaa peruskorjaukseen. Mitä huonommin taloyhtiöt ovat varautuneet tulevaan ja mitä huonompi käsitys niillä on yhtiöidensä kunnosta ja korjaustarpeista sitä suurempi on toki riski siitä, että kyseeseen tulevia korjauksia ei enää ennätetä tekemään ennen kuin kustannukset taas lähtevät nousemaan – ja näinhän käy ennemmin tai myöhemmin väkisinkin.

Eli vaikka pitkäjänteinen ja ennakoiva korjausrakentamiseen valmistautuminen on meille ennen kaikkea suuri tulevaisuuden haaste, uskallan väittää, että näinä päivinä hyötyjiä ovat ne, jotka jo tänään ovat trimmanneet käytäntönsä asianmukaisesti.

Hyvät kuulijat,

Tänään on juhlan aika. Silti toivon ja jopa uskon, että juhlahumun jälkeen arkisiin askareisiin palattuanne huomaatte, että sisimpäänne on juurtunut siemen paremmasta kiinteistönpidosta.

Vielä kerran: onnittelut 75-vuotista taivaltaan juhlivalle Uudenmaan asuntokiinteistöyhdistykselle ja erityiskiitokset suomalaisten asumisen eteen tekemästänne työstä!