Puheet Yleistä

Täydennysrakentamisen mahdollisuudet, AsuntoForum, Vaasa

Ilmastonmuutos pakottaa meidät ajattelemaan energiankulutusta, luonnonvarojen säästämistä ja luonnon monimuotoisuutta paljon suuremmalla vakavuudella kuin mihin olemme tottuneet. Tämä koskee kaikkia elämänalueita, ei vähiten kaavoitusta ja rakentamista, joiden vaikutukset ovat poikkeuksellisen pitkäkestoisia.

Olemassa olevaa rakennetta hyödyntävä täydennysrakentaminen vastaa jo lähtökohtaisesti kestävän kehityksen mukaiseen kaupunkirakentamiseen. Tämän päivän teemalle on merkittävä yhteiskunnallinen tilaus.

Mitä täydennysrakentamisella tarkoitetaan

Käsitteenä täydennysrakentaminen on vakiintumaton. Yhtäältä sen historia juontuu rakennussuojelusta, onhan juuri historiallisiin ympäristöihin rakentaminen edellyttänyt hienovaraista ja paikkaa kunnioittavaa suunnittelua. Toisaalta se voi tarkoittaa mitä tahansa olemassa olevan yhdyskunnan toimintoja täydentävää rakentamista.

Kun kaupunginosien tai kortteleiden välialueille rakennetaan kokonaisia kortteleita, kortteliryhmiä tai jopa uusi asuntoalue, sitä kutsutaan kaupungin täydennysrakentamiseksi. Täydennysrakentamista on myös se, kun kortteleihin rakennetaan uusia rakennuksia tai vanhoja korvataan uusilla.

Erittäin laajamittaista täydennysrakentaminen on niissä kaupungeissa, joissa teollisuudelta, satamalta, rautateiltä tai varuskunnilta on vapautunut maa-alueita ja kiinteistöjä muuhun käyttöön. Välttämättömät toiminnot ovat sijainneet usein keskellä kaupunkia – tai kaupunki on suorastaan rakentunut niiden ympärille. Erityisesti näissä tapauksissa keskeinen sijainti tarjoaa oivan mahdollisuuden paitsi kaupungin täydennysrakentamiseen myös sen elinvoimaisuuden ja vetovoimaisuuden kehittämiseen.

Vaasan kasarmialue on malliesimerkki uusiokäytöstä. Varuskunnan muutettua kiinteistöistä on kaupunki vuorovaikutteisen ja paneutuvan suunnittelun avulla löytänyt niille uusia käyttäjiä. Rakennusten sopiva uudiskäyttö jatkaa niiden elinikää huomattavasti. Samalla koko alue ammentaa vetovoimaansa kasarmin historiasta ja rakennuskannan omaleimaisuudesta. Myös Suvilahden asuntomessualue on hyvä esimerkki kaupungin täydennysrakentamisesta.

Kaupungistuminen jatkuu ja lisää rakentamista

Meneillään oleva kaupungistumisilmiö, muutto kasvukeskuksiin ja kunnasta toiseen, on huomattavasti voimakkaampaa ja pitkäkestoisempaa kuin 1970 –luvulla, ainakin monien tutkijoiden mielestä. Kuten tunnettua, tuolloinen muuttoliike synnytti lähiöt: uudet rakennuspaikat sijoittuivat erillisiksi asuntoalueiksi maanomistuksen ja aluerakentamisen perusteella kaupungin ulkokehälle, seuraavan vuosikymmenen rakennuspaikat omikseen, taas ulkokehälle laajentaen kaupunkialuetta entisestään. Rakennustapa oli maata tuhlaavaa ja sitoi pitkään julkisia varoja tieyhteyksien ja palvelujen tarpeillaan. Toisaalta se toteutti aikakautensa ihannetta luonnonläheisestä ja terveellisestä asumisesta. Jos jotain hyvää tästä kehityksestä haluaisi sanoa, on harvahkossa kaupunkirakenteessa nyt runsaasti välialueita täydennysrakennettavaksi.

Tänään kaupunkien kasvupaineet, samoin kuin muuttava väestö, on erilaista ja monimuotoisempaa kuin 70 -luvulla. Asumisen ja työtilojen tarpeet ovat yksilöllisempiä eikä niitä voida ratkaista massatuotannolla. Tarvitaan räätälöidympiä ratkaisuja, useita erilaisia konsepteja.

Vaikka edelleenkin asumisen ihanteissa perinteinen luonnonläheisyys arvostetaan korkealle, uskallan väittää, että suuri osa kaupunkeihin muuttavista nostaa myös urbaanit arvot korkealle. Ulkomaalaisten osuus muuttajista kasvaa yhä nopeammin. He, jos ketkä, tulevat kaupunkiin sen vilkkaan elämän, palvelujen ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien houkuttelemana. Väestön ikääntymisen myötä myös hyvistä lähipalveluista ja hyvistä yhteyksistä erityisen riippuvainen vanhusväestö kasvaa yhä kiihtyvällä vauhdilla. Ja on syytä muistaa, että tulevaisuudessa meillä on myös kokonaan uusia suomalaisia sukupolvia, jotka ovat eläneet koko elämänsä urbaanissa ympäristössä.

Eheyttävä yhdyskuntasuunnittelu

Eheyttävä yhdyskuntasuunnittelu ja kaupunkirakentaminen on jo pitkään ollut kuntien kaavoituksen perusperiaate. Monet kunnat ovat pyrkineet täydentämään ja tiivistämään olemassa olevia yhdyskuntia suuntaamalla rakentamispaineita keskusten ja lähiöiden sisälle ja välialueille. Yhdyskunnan eheyttämisen keinona täydennysrakentaminen on siis jo yleisesti hyväksytty, ja meillä onkin siitä runsaasti hyviä ja toimivia käytännön esimerkkejä.

Yhtenä täydennysrakentamisen vahvuutena on sen kyky estää kaupunginosan tai asuinalueen toiminnallinen heikkeneminen. Varsinkin muuttumattomien asuinalueiden väestörakenne tuppaa ajanoloon muuttumaan ja yksipuolistumaan. Väestö vanhenee tai vähenee siten, ettei palveluille riitä kysyntää ja käyttäjiä. Kaupunginosan täydentämisen myötä palvelujen tarvitsema väestöpohja vahvistuu: uudet asukkaat lisäävät julkisten palvelujen, koulujen ja päiväkotien käyttöä, tuovat uusia palveluja tai auttavat säilyttämään vanhat palvelut.

Täydennysrakentamista voidaan erinomaisesti hyödyntää myös kiinteistöjen korjausten rahoittamiseen ja laadun parantamiseen. Taloyhtiön saama taloudellinen hyöty motivoi kannattamaan täydennysrakentamista. Helsinki on kehittänyt pelisääntöjä myös lähiöissä sijaitsevien vuokratalojen ja lisä- ja täydennysrakentamiseen. Muualtakin maasta löytyy runsaasti hyviä esimerkkejä taloyhtiöistä, joissa lisärakentamisen tuottamien lisätilojen myynnin avulla on rahoitettu olemassa olevan kiinteistön korjaamista.

Helsingin kantakaupungissa käytössä oleva alueellinen poikkeuslupamenettely ullakkorakentamiseen on ainutlaatuinen. Siihen on vuosien kuluessa hioutunut menettely, jossa on tarjolla jopa neuvontaa taloyhtiöille. Ullakkorakentaminen on monipuolistanut kantakaupungin asuntotarjontaa hulppeiden ullakkoasuntojen muodossa ja mm. hissien rakentamisen ja kaupunkipihojen kohentamisen myötä parantanut nykyistenkin asukkaiden asumismukavuutta.

Samaan tähtää hallituksen kesäkuussa eduskunnalle antama maankäyttö- ja rakennuslain muutosesitys, jossa mm. mahdollistetaan poikkeusluvan antaminen alueellisena silloin, kun kysymys on rakennusten muuttamisesta asuinkäyttöön. Jatkossa on syytä selvittää, soveltuisiko sama menettely myös lähiöiden pienimuotoiseen lisä- ja täydennysrakentamiseen, sillä väljästi rakennetun lähiötontin hallitusta täydennysrakentamisesta hyötyvät kaikki: infran ja palvelujen käyttö tehostuu, kiinteistön viihtyisyys ja laatutaso paranevat sekä arvo kasvaa, asuntotyyppivalikoima monipuolistuu ja kaupunkikuva kohentuu.

Muissakin maissa etsitään ratkaisua kestävään kaupunkikehitykseen

Toimivan ja ekologisesti kestävän yhdyskunnan yksi edellytys on riittävä maankäytön tehokkuus ja väestöntiheys. Muun muassa Ruotsissa, Tanskassa, Englannissa ja Hollannissa, joissa asukastiheys on jo lähtökohtaisesti selvästi korkeampi kuin meillä, haetaan kestävän kaupunkikehityksen ratkaisuja kompaktista kaupunkirakenteesta.

Englannissa on jo kolmen vuosikymmenen kokemus erilaisista kaupunkiuudistushankkeista. Vuosi sitten hallitus lanseerasi Homes for the Future: more affordable, more sustainable -ohjelman (green paper). Kestävän kehityksen mukaista asumisratkaisua haetaan 2000 -luvun puutarhakaupungeista ja ekokaupungeista. Asiantuntijat käyvät siellä keskustelua asuntotiheydestä (25 asuntoa/hehtaari vai 40 asuntoa/ hehtaari) ja elinvoimaisen yhdyskunnan väestön määrästä. Englannissa hallitus on mm. määrännyt, että 60 % asuntorakentamisesta tulee sijoittua ns. brownfield -alueille, joita teollisuudelta on vapautunut runsaasti)

Hollannille on vuosikymmenien aikana kehittynyt vahva osaaminen kaupunkien kokonaisvaltaisen kehittämisen hallinnollisista ja vuorovaikutteisista menettelyistä. Hallitus on kannustanut kaupunkeja uudistamaan ongelmallisimpien alueiden fyysistä, taloudellista ja sosiaalista tilaa. Vuoden 2000 laki kohdistaa kaupunkikehittämisen kiireellisyyttä kaupunkien keskustoihin, brownfield -alueille ja sodanjälkeisille asuinalueille. Lukuisten kaupunkiuudistusprojektien toteuttaminen on kuntien ja paikallisten toimijoiden vastuulla. Tarkoitus on, että taloudelliset hyödyt tulevat kaupunkiuudistusten kumppaneille.

Tukholmassa toteutettiin mittava 20K –projekti vuosina 2003-2006. Neljän vuoden aikana oli määrä rakentaa 20 000 asuntoa, joista puolet tuli olla kohtuuhintaisia vuokra-asuntoja. Määrä oli enemmän kuin kaksinkertainen aikaisempien vuosituotantoihin verrattuna ja lähes nelinkertainen edellisiin vuosiin verrattuna. Edellisen kerran Tukholmassa rakennettiin yhtä paljon 1970 –luvulla, jolloin uudet asunnot sijoittuivat kaupunkien reunoille syntyneisiin isoihin lähiöihin.

20K –projektissa asunnot oli kuitenkin tarkoitus rakentaa olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen sitä täydentäen. Hankkeen haasteina olivat siis määrä, kohtuuhintaisuus ja asuntojen sijainti. Vaikeaa tehtävää varten perustettiin erillinen projekti, jolla oli mahdollisuus toimia poikkeavasti ja kevennetyllä byrokratialla. Projekti analysoi ensin alhaisen vuosituotannon syitä ja esteitä. Toteutusajan keston lyhentämistä halusivat sekä viranomaiset että rakennuttajat. Jotta se olisi onnistunut, koko suunnittelu- ja toteutusprosessia piti kehittää analyyttisemmäksi ja vuorovaikutteisemmaksi.

Tukholman projekti onnistui ja ylitti tavoitteensa. Täydennysrakentaminen oli julkisuudessa esillä näyttävästi. Asukkaat, taloyhtiöt ja kaupunginosayhdistykset kytkettiin mukaan suunnitteluun varhaisessa vaiheessa. Jokainen ”joutotontti” käytiin yksitellen läpi ja alueiden rakentamismahdollisuudet ja asuntotarve analysoitiin huolella. Jokainen hanke käsiteltiin paikallisesti eli tehtiin sellaisia asuntoja, joita alueilta puuttui ja joille oli kysyntää. Lopulta kaupunginosayhdistykset kilpailivat siitä, kuka saa kiinnostavimman hankkeen alueelleen.

Tukholman 20K –projekti päättyi aikanaan. Sen seurauksena kaupunkisuunnitteluun vakiintui joitakin uusia täydennysrakentamista jouduttavia ja helpottavia menettelyjä. Eri kaupunginosien alueinventoinnit ja selvitykset työpaikkarakentamisen mahdollisuuksista ovat nyt kaupunkisuunnittelun arkea.

Pääkaupunkiseudun kunnilla – erityisesti Helsingillä – olisi varmasti paljon opittavaa Tukholman projektista. YTV-alueen kaupunkien yhteistyön merkitystä on viime aikoina korostettu voimakkaasti, mutta yhteisessä maankäytön suunnittelussa on otettu vasta haparoivia ensiaskeleita.

Täydennysrakentamisen entisestään kasvavasta merkityksestä johtuen ehdotankin, että konkreettisena kaupunkien välisenä yhteistyöprojektina Helsingin, Espoon ja Vantaan kaupungit käynnistäisivät yhteisen Tukholman 20K-projektin tyyppisen hankkeen, jonka tavoitteet eivät olisi ainakaan länsinaapurimme pääkaupungin vastaavaa vaatimattomampia. Tämä projekti tukisi myös omalta osaltaan Helsingin seudun aiesopimuksessa tavoitellun asuntotuotannon toteutumista.

Hyvät tavoitteet eivät aina toteudu

Eheyttämisen yleisestä hyväksyttävyydestä ja täydennysrakentamisen hyödyistä huolimatta meillä yhdyskuntarakenne on jatkanut hajautumistaan. Kauppakeskukset ja työpaikat hakeutuvat liikenteellisesti edullisiin paikkoihin, usein yhdyskuntien reunamille. Myös asutus leviää yhä laajemmille alueille. Kehityssuunta on yhteiskunnallisesti epätaloudellinen. Yksityistaloudenkin kannalta kehityssuunta on huono. Rakennusten ja asuntojen energiatehokkuuden ponnistelutkin menevät osin hukkaan, jos ja kun rakennusten epätarkoituksenmukainen sijainti johtaa autoilun pakkoon ja suureen polttoaineenkulutukseen.

Rakennussuojelunkaan kannalta täydennysrakentaminen ei ole ongelmatonta. Jos olemassa olevan rakennuskannan ominaispiirteiden huomioon ottaminen jää muiden tavoitteiden jalkoihin, lisä- ja täydennysrakentaminen pahimmillaan pilaa ympäristöään. Toisaalta suurten rakennusvuosikymmenten (1960-80) tuotannossa on myös paljon sellaista teollista kertakäyttörakentamista, jonka ominaispiirteiden tietoinen muuttaminen parantaa alueen imagoa ja vetovoimaisuutta.

Viranomaissäädöksissä ja niiden tulkinnassa saattaa olla myös täydennysrakentamisen näkökulmasta tarkistettavaa. Pääosa rakentamisen ohjauksen keinoistahan on aiemmin rakentamattomien alueiden uudisrakentamiseen tarkoitettuja. Sovelletaanko käyttötarkoituksen muutokseen uudisrakentamisen normistoa pilkun tarkasti vai väljästi? Mikä ovat kaavallinen harkintavara lisärakentamisessa, entä rakennuslupamenettely?

Huomiota on myös kiinnitettävä kiinteistönomistajien tasapuoliseen kohteluun, kaavoituksen kantavaan periaatteeseen. Tarvitaan vielä lisää täydennysrakentamiseen soveltuvia kiinteistöjärjestelyjä ja rakennusoikeuden jyvittämistä sekä periaatteita lisärakennusoikeuden hyötyjen tasapuolisesta jakamisesta.

Miten saada täydennysrakentamisesta hyväksyttävää – ja haluttavaa?

Täydennysrakentamisen kannalta on välttämätöntä saada ratkaistuksi ristiriita, joka on tiiviimmän ja maankäytöltään tehokkaamman yhdyskunnan tuomien yhteiskunnallisten hyötyjen ja yritysten ja ihmisten omien etujen ja toiveiden – todellisten ja kuviteltujen välillä. Täydennysrakentamisen pelisääntöjä tulee kirkastaa ja samalla huolehtia siitä, että täydennysrakentamista käytetään taiten yhdyskuntien kokonaisvaltaiseen kehittämiseen.

1. Huomattava osa kaupungin kasvupaineista pitää tyydyttää olemassa olevan kaupunkirakenteen sisällä. Väljästi rakennetuissa kaupungeissamme riittää rakentamattomia tai alhaisen tehokkuuden alueita. Kasvun suuntaaminen yhdyskuntarakenteen sisälle edellyttää kuitenkin kaupungeilta hyvää kaupunkirakenteen analyysiä ja strategista suunnittelua. Hyvä esimerkki tästä on Hämeenlinnan kaupunkistrategia ja sen pohjalta syntynyt asumiskaupunki -hanke.

2. Yhteistyötä kaupunkirakenteen täydennyshankkeissa tulee laajentaa. Perinteisessä uusien alueiden kaavoituksessahan kunnalla on keskeinen rooli. Se hankkii raakamaan, kaavoittaa sen, rakentaa infran ja myy tai vuokraa tontit rakentajille. Yhteiskunta ottaa osansa hyödystä, mutta vastaa kustannuksista ja kantaa riskit.

Täydennysrakentamiseen tarvitaan toisenlaisia toimintamalleja. Täydennysrakentamisessa toimijoina ja investoijina julkisen sektorin ohessa ovat yksityiset yritykset ja muut tahot, jotka joutuvat punnitsemaan investoinnin taloudellisuutta jo ennen mahdollista kaavoitusta.

Erityisen tärkeätä on, että asukkaat, yritykset, palvelujen tuottajat sekä kiinteistöjen omistajat ja käyttäjät – ja myös tulevat uudet toimijat – saadaan mukaan ideoimaan uutta rakentamista ja myös hyötymään siitä. Konflikteja ennakolta estävät neuvottelumenettelyt sekä eri osapuolten ristiriitaisia intressejä yhteen sovittavat suunnittelumenettelyt ovat tervetulleita apuvälineitä. Erilaiset rahoitukseen perustuvat yhteistyömenettelyt, kuten PPP -menettely, ovat käyttökelpoisia juuri täydennysrakentamis- ja kaupunkiuudistushankkeissa.

Kun täydennysrakentaminen nähdään paikallista vetovoimaa lisäävänä alueellisena kehittämisenä ja kun alueen asukkaat ja yrittäjät saavat osallistua alusta lähtien vuorovaikutteiseen ja innovatiiviseen kehittämisprosessiin, muuttuu täydennysrakentaminen uhkasta mahdollisuudeksi. Yhteistyö myös synnyttää uudenlaisia kaupunkiympäristöjä.

3. Koska täydennysrakentamisessa toimitaan olemassa olevassa rakennetussa ympäristössä, alueen suunnitteluun ja lähtökohtien analyysiin on kiinnitettävä erityistä huomiota. Hollantilaisessa kaupunkisuunnittelukäytännössä tämä analyysivaihe on suunnittelun tärkein vaihe. Paikallisten toimijoiden kanssa yhteistyössä analysoidut täydennysrakentamisen potentiaaliset paikat, ympäröivä rakennuskanta, väestörakenne, palvelu- ja työpaikkarakenne sekä liikenneyhteydet ratkaisevat myös täydennyskohteen laatutavoitteet. Tukholman 20K –hankkeen tavoin jokainen ”joutotontti” on käytävä yksitellen mutta yhteistyössä läpi.

Yhteistyössä syntyneet laatutavoitteet eivät ole välttämättä yhtä yksityiskohtaisia tai kiistanalaisia kuin perinteiset kaavamääräykset. Samassa yhteistyössä syntyy kontakti alueen asukkaisiin ja toimijoihin ja ainutlaatuinen mahdollisuus tehdä sekä markkinatutkimusta että uusien asuntojen ja tilojen markkinointia.

Uhkakuvasta yhdyskuntien kehittämisväline

Haastan kasvukeskukset yhteistyöhön ja keskinäiseen kilvoitteluun. Perustetaan yhdessä moderni verkosto, jossa vaihdetaan tietoja täydennysrakentamisen kokemuksista ja parhaista käytännöistä. Verkossa toimijoilta tietenkin edellytetään, että ne aktiivisesti edistävät täydennysrakentamista alueellaan, kartoittavat täydennysrakentamispotentiaaliaan ja liittävät täydennysrakentamisstrategian esimerkiksi asunto- ja maankäyttöohjelmaansa. Verkostossa toimivat houkuttelevat alueensa asukkaat, yritykset ja palvelujen tuottajat paikalliseen yhteistyöhön.

Ympäristöministeriö voisi tämän pohjalta koota parhaat käytännöt erilliseksi julkaisuksi.

Parhaimmillaan kaupunki on jatkuvassa muutoksessa ja täynnä eri aikakausien rakentamisen jälkiä. Onnistuessaan täydennysrakentaminen selkeyttää, tiivistää ja kiinteyttää rakennettua ympäristöä. Se synnyttää kerroksista, omaleimaista ja energiataloudellista kaupunkirakennetta, monipuolista asuntokantaa ja rikastaa kaupunkitilaa, jossa ihmisten on hyvä elää.

Suomessa rakennetaan noin 30.000 asuntoa vuodessa. Seuraavan 20 vuoden aikana tämä tarkoittaa kaikkiaan 600.000 uutta kotia. Sen paremmin yhteiskunnan, kestävän kehityksen kuin yksilöiden omankaan edun näkökulmasta ei todellakaan ole samantekevää, miten ja minne nuo asunnot sijoittuvat.

Kaupungistuminen Suomessa jatkuu. Varmaa on myös, että lähtökohtaisesti meitä urbaanimpien maahanmuuttajien määrä kasvaa. Ja samoin varmuudella kasvaa oma vanhusväestömme, joka jo lähtökohtaisesti on riippuvaista lähipalveluista ja hyvistä yhteyksistä. Koko lailla todennäköistä on, että moottoribensiinin hinta nousee entisestään. Ja aika lailla varmaa on myös se, että niin yleinen huoli ilmastosta vahvistuu kuin että siihen liittyvät yhteiskunnalliset toimenpiteet muuttuvat asteittain tiukemmiksi ja järeämmiksi.

Kaikki nämä näköpiirissämme olevat, jopa megatrendeiksi kutsuttavat ilmiöt tukevat täydennysrakentamisen vahvaa roolia tulevassa yhdyskuntasuunnittelussa ja rakentamisessa. Rakennuskannan odotettavissa oleva kasvu siihen liittyvine liikenne- ym. vaikutuksineen ei yksinkertaisesti voi olla ekologisesti kestävää, ellei iso osa uudistuotannosta pystytä sijoittamaan jo olemassa olevaan rakenteeseen.

Niin Tukholma kuin Kööpenhaminakin ovat noin kaksi kertaa tiiviimmin rakennettuja kuin Helsinki, joka tässä suhteessa on meillä omaa luokkaansa. Tukholma ja Kööpenhamina ovat kuitenkin mitä viihtyisimpiä ja luonnonläheisimpiä kaupunkeja. Huolella suunniteltuna ja oikein toteutettuna täydennysrakentaminen ei olekaan uhka, vaan pikemmin mahdollisuus paikallisten ympäristöarvojen näkökulmasta.