Puheet Yleistä

Suomen Vuokranantajat 10 vuotta juhlaseminaari, Helsinki

Hyvät naiset ja herrat,

Asuminen on asia, jossa jokainen on asiantuntija. Oma koti muodostaa ihmisen elämän kiintopisteen, joka luo edellytykset terveydelle, turvallisuudelle ja perhe-elämälle. Kukaan muu kuin yksittäinen ihminen itse ei ole pätevä kertomaan, mitä juuri hän asumisessa arvostaa ja tarvitsee.

Niin yksilöllisiä kuin toiveet ja tarpeet ovatkin, on niistä luettavissa tiettyjä yleisempiä trendejä. Suomalaisten asumiseen kohdistama vaatimustaso on kasvanut vuosien kuluessa. Ilmiö koskee kaikkea asumista, vuokra-asumista siinä missä omistusasumistakin. Monelle vuokralaiselle ei enää riitä, että jostain löytyy mikä tahansa vuokrakämppä halpaan hintaan, vaan laadusta ollaan valmiita ja motivoituneita maksamaan oman maksukyvyn rajoissa. Erityisesti kylpy- ja keittiötiloilla vaaditaan siisteyttä ja koko asunnolta järkevää toiminnallisuutta.

Vuokranantajilta vaatimustason nousu saattaa vaatia välillä uudenlaistakin asennoitumista omistuksen hoitoon ja kehittämiseen. Näen tämän kehityksen kuitenkin positiivisena kaikkien osapuolten kannalta.

Toimivilla vuokramarkkinoilla toteutuu sekä vuokranantajan että vuokralaisen etu. Hyväkuntoisessa asunnossa vuokralainen viihtyy ja siistit, viihtyisät tilat kannustavat asujaa myös ylläpitämään asunnon kuntoa. Asunnon kunnon säilyttäminen ylläpitää ja nostaa asunnon arvoa ja myös ehkäisee kalliita, asuntokohtaisia kertakorjauksia.

Samalla on kuitenkin hyvä pitää mielessä, että myös edullisia, vähän vaatimattomampia vuokra-asuntoja tarvitaan edelleen. Kaikilla ei ole varaa korkeimpaan laatuun. Osa vuokralaisista on edelleen ihan tyytyväisiä, vaikka keittiökaapisto ei edustaisi viimeisintä mallia ja lattiaa peittäisi muovimatto, kunhan vuokra on kohtuullinen ja vuokrasopimuksen ehdot muutenkin kohdallaan.

Tilastokeskuksen mukaan Suomessa oli vuoden 2008 lopussa noin 2,5 miljoonaa vakinaisesti asuttua asuntoa. Vuokra-asuntoja on näistä noin kolmasosa, 760 000 kappaletta. Vuokra-asunnoista hieman yli puolet on valtion tukemia ARA-asuntoja, loput vapaarahoitteisia tai rajoituksista vapautuneita entisiä ARA-asuntoja. Suurimman vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistajaryhmän muodostavat yksityishenkilöt ja kuolinpesät.

Vuokranantajilla, niin suurilla yrityksillä kuin yksityishenkilöilläkin, on merkittävä rooli Suomen asuntomarkkinoilla. Vuokra-asuntoja tarvitaan aina. Asumisella ja asuntoinvestoinneilla on myös keskeinen merkitys kansantaloudessa. Asuinrakentamiseen liittyvien investointien arvo on noin 10 miljardia euroa vuodessa, mikä on reilu neljäsosa kaikista vuosittaisista investoinneista Suomessa. Asuminen on siten mitä merkittävin asia paitsi yksittäisen ihmisen ja perheen elämän, myös koko kansantalouden kannalta.

Asuntomarkkinoiden toimivuuden kannalta on tärkeää, että nykyiset vuokranantajat myös pysyvät vuokranantajina. Toivottavaa on, että uusiakin vuokranantajia saataisiin houkutelluksi alalle. Valtiovarain- ja ympäristöministeriön virkamiehet käyvät parhaillaan neuvotteluja Euroopan Unionin komission edustajien kanssa, jotta Suomeen saataisiin toimiva vuokra-asuntosijoittamiseen keskittyvä REIT-kiinteistörahastojärjestelmä. Onnistuessaan järjestelmä voisi madaltaa yksityishenkilöiden kynnystä sijoittaa vuokra-asuntoihin.

Toisaalta suoraan vuokra-asunto-omistukseen tuntuu välillä liittyvän turhiakin pelkoja ja uhkakuvia. Julkisuudessa esille nousevat helposti vuokra-asumiseen liittyvät ajoittaiset ongelmat, kuten vuokralaisten vuokrarästit, häiritsevä elämä ja vaikeus niin sanotusti ”päästä vuokralaisesta eroon”. Myös vuokranantajien käyttämät huoneenvuokralain vastaiset sopimusehdot taikka laiminlyönnit omien velvollisuuksiensa suorittamisessa saavat palstatilaa. On kuitenkin hyvä muistaa, että nämä ilmiöt ovat aina poikkeuksia. Valtaosa vuokralla asujista, niin kuin kaikista ihmisistä, on aivan tavallisia kunnollisia ihmisiä, jotka hoitavat asiansa hyvin. Samaten vuokranantajat.

Suomen Vuokranantajat ry tekee tärkeää työtä tarjoamalla juridista, taloudellista ja veroneuvontaa jäsenilleen. Suomen Vuokranantajat ry on keskeisessä asemassa levittämässä tietoa hyvästä huoneenvuokratavasta sekä vuokralaisen ja vuokranantajan välisen suhteen hyvistä menettelytavoista. Joka alalla oikea tieto ja ymmärrys ovat avaimet todelliseen menestykseen.

Hyvät kuulijat,

Kulunut vuosi on ollut poikkeuksellista aikaa. Talouden taantuma on koskettanut kaikkia aloja ja vaikutukset tuntuvat myös vuokra-asuntomarkkinoilla. Taantuman vaikutukset asuntomarkkinoilla ovat moninaiset.

Ensinnäkin taantuma vaikutti ja vaikuttaa yhä koko rakennusalaan. Pahimpaan aikaan vapaarahoitteinen asunto- ja toimitilarakentaminen pysähtyi lähes kokonaan. Samaan aikaan kuitenkin valtion tukema vuokra-asuntotuotanto lisääntyi merkittävästi. Lisääntynyt rakentaminen koski sekä perinteisiä sosiaalisia ARA-vuokra-asuntoja, asumisoikeusasuntoja sekä taantumaa varten räätälöityjä niin sanottuja ”välimallin” korkotukiasuntoja. Myös korjaustoiminta on lisääntynyt, mitä valtion tarjoama suhdanneluonteinen 10 prosentin korjausavustus on omalta osaltaan edesauttanut. Lisääntyneellä valtion tukemalla rakennustoiminnalla on voitu ehkäistä rakennusalan työttömyyden suurimpien uhkakuvien toteutuminen. Työttömyys on lisääntynyt, mutta ei läheskään niin paljoa kuin mitä ilman tukitoimia olisi tapahtunut. Samaan aikaan asuntotuotanto on saatu jatkumaan, mikä vähentää omistusasuntorakentamisen romahduksesta aiheutuvaa markkinahäiriötä.

Epävarmat ajat tyypillisesti lisäävät vuokra-asumisen suosiota. Toisaalta samaan aikaan yleisen taloudellisen epävarmuuden kanssa asuntolainojen korot ovat tippuneet ennätyksellisen alhaisiksi. Matala korkotaso ja luotonsaannin helppous puolestaan tyypillisesti lisäävät omistusasumisen suosiota. Tässä taloudellisessa tilanteessa on siten läsnä yhtä aikaa vastakkaisia elementtejä: toiset nostavat vuokra-asumisen, toiset omistusasumisen, suosiota. Kun tulevaisuudessa talouden epävarmuus vähenee, mutta korot samanaikaisesti todennäköisesti nousevat, meillä on taas kaksi elementtiä, jotka vetävät kiinnostusta vuokra-asumista kohtaan eri suuntiin.

Mihin sitten vuokramarkkinat ja vuokrataso ovat kehittymässä? Tähän kysymykseen on etsitty pitkin syksyä vastauksia, ja parhaimmillaankin on pystytty vain esittämään erilaisiin taloustilanteen kehittymisvaihtoehtoihin liittyviä erilaisia skenaarioita. Kaksi vuokratasoon vaikuttavaa tekijää on kuitenkin helppo nimetä yleisen taloustilanteen kehittymisestä riippumatta: hoitokulut ja omistajan tuotto-odotukset. Ammattimaisilla vuokra-asuntosijoittajilla tuotto-odotukset ovat tyypillisesti kovemmat kuin esimerkiksi asunnon tai pari omistavilla yksityishenkilöillä tai kuolinpesillä. Hoitomenoissa ei tällaista eroa juurikaan ole: kaikkien asuntojen ja kiinteistöjen hoito ja ylläpito maksaa. Hoitokulut ovat olleet viime vuosina nousussa ja se näkyy myös vuokrissa.

Varsinkin pitkällä aikavälillä kaikkein olennaisinta lienee kuitenkin kysynnän ja tarjonnan välinen suhde. Oli kyse mistä tahansa tuotteesta tai palvelusta, puute siitä nostaa vääjäämättä hintoja. Tästäkin näkökulmasta on hienoa, että talouskriisin aikana on onnistuttu rakentamaan runsaasti lisää vuokra-asuntoja pysyvään käyttöön.

Jossain määrin meitä kaikkia taisi yllättää se tieto, että uusien vuokrasopimusten vuokrataso näyttää kääntyneen jo tänä syksynä hienoiseen laskuun verrattuna puolen vuoden takaiseen tilanteeseen. Toisaalta parin viime vuoden aikana vuokrataso etenkin pääkaupunkiseudulla on kohonnut paljon, ja on selvää, että samanlainen tahti ei voi jatkua loputtomiin. Vuokralaisten maksukyky tulee jossain vaiheessa vastaan, elleivät tulot nouse samassa suhteessa. Yllättävää kuitenkin oli, että vuokrataso kääntyi laskuun näin pian taloustaantuman vielä jatkuessa ja että kääntyminen tapahtui nimenomaan syksyllä, joka tyypillisesti on vuokramarkkinoiden vilkkain sesonki.

Vuokratasosta puhuttaessa ei silti pidä erehtyä luulemaan, että vuokrat olisivat alkaneet dramaattisesti alentua: Vuokrien vuosinousu oli vuoden 2009 kolmannella neljännekselläkin 3,4 prosenttia. Laskua on tapahtunut ainoastaan suhteessa alkukesän tilanteeseen, jolloin vuosinousu vielä oli 4,5 prosenttia.

Hyvä on kiinnittää huomiota myös asuntokaupan ja vuokramarkkinoiden kiinteään yhteyteen. Asuntojen hinnat eivät voi pitkällä aikavälillä poiketa kansantalouden yleisestä kehityksestä. Samoin asuntojen hinnat ja vuokrat kulkevat pitkässä juoksussa samaa latua. Kun korkotaso on historiallisen alhainen, hillitsee se myös vuokrien korotuspaineita. Vuokramarkkinassa on vielä sekin hyvä puoli, että reagointi talouden muutoksiin on hitaampaa kuin asuntokaupassa ja muutokset helpommin ennustettavissa.

Miltä sitten jatko näyttää? Odotan mielenkiinnolla seuraavaa, valtiosihteeri Raimo Sailaksen asiaa koskevaa puheenvuoroa. Oman kokemukseni mukaan asiantuntijat ovat nimittäin antaneet sellaisen valistuneen arvauksen, että vuokratason lasku saattaa kääntyä uuteen nousuun jo ensi keväänä, mutta vuokrat voivat myös pysyä ennallaan tai laskea entisestään. Taloustilannekin saattaa tästä parantua, pysyä ennallaan taikka huonontua. Uskaltaisin veikata, että jokin esitetyistä vaihtoehdoista varmasti toteutuu.

Oma näkemykseni on, että tasaisesti kehittyvät markkinat ovat kaikkien osapuolten etu. Esimerkiksi vuokrankehityksessä me valtion edustajat puhumme mielellämme ”kohtuudesta”: vuokran suuruuden pitäisi olla kohtuullinen ja sen pitäisi myös kehittyä kohtuullisesti. Sen jätän teidän pohdittavaksenne, mikä missäkin tilanteessa on kohtuullista ja kenen kannalta.

Tässä taloustilanteessa ennakoiminen suurissa linjoissa on vaikeaa, pienemmissä onneksi sentään mahdollista ja suositeltavaa. Hyvään asunto-omistamiseen kuuluukin aina suunnitelmallisuus etenkin korjausten suhteen. Suunnitelmallisuus luo mahdollisuudet myös kohtuulliseen vuokrankehitykseen.

Korjauksista ei tänä päivänä enää saisi puhua ilman, että huomio kiinnitetään energiatehokkuuteen. Kaikissa korjauksissa pitäisi huomioida jo suunnitteluvaiheessa, voidaanko samalla parantaa asunnon tai talon energiatehokkuutta. Myös taloyhtiöille myönnettävä suhdanneluonteinen 10 prosentin korjausavustus muuttuu ensi huhtikuussa energiakorjauksiin suuntautuneeksi. Kannustankin kaikkia vuokranantajia viimeistään nyt miettimään omistamiensa asuntojen energiatehokkuutta ja suunnittelemaan pitkäjänteisesti sitä parantavia toimenpiteitä. Näkisin tämän kysymyksen sellaisena, jota myös Suomen Vuokranantajat ry voisi pitää näkyvästi agendallaan. Ilmastonmuutoksen hillintä muodostaa sellaiset talkoot, joissa me kaikki olemme mukana.

Näillä sanoilla haluan valtiovallan puolesta tervehtiä ja onnitella 10-vuotiasta Suomen Vuokranantajat ry:tä. Maamme hyvät ja vastuulliset vuokranantajat ovat aktiivisen ja osaavan etujärjestönsä ansainneet!