Puheet Yleistä

Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n juhlaseminaari, Helsinki

Arvoisa seminaariväki,

Hyvät naiset ja herrat,

Asumisoikeusjärjestelmän syntyhetket ajoittuvat 1980-luvun ja 1990-luvun taitteeseen. Aikakausi muistuu mieleen helposti saadun lainan mahdollistamana kulutusjuhlana ja pörssikurssien kohoamisena. Talous kuitenkin ylikuumeni, korot nousivat ja pankit ajautuivat kriisiin.

1980-luvun lopussa myös omistusasuntojen hinnat olivat huipussaan. Myöskään vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja ei juuri ollut markkinoilla. Tarvittiin lisää keinoja turvaamaan suomalaisten mahdollisuus tarpeitaan ja toiveitaan vastaavaan asumiseen. Voidaankin sanoa, että asumisoikeusjärjestelmä syntyi nimenomaan vastaamaan suomalaisten asuntomarkkinoiden haasteisiin.

Asumisoikeusasuminen tuli Suomessa mahdolliseksi elokuussa vuonna 1990 voimaan tulleella asumisoikeusasunnoista annetulla lailla. Järjestelmän luomisen taustalla oli halu luoda asuntomarkkinoille uusi kohtuuhintainen ja vaihtoehtoinen asumismuoto omistusasumiselle ja vuokra-asumiselle.

Tavoitteena oli synnyttää asumismuoto, jossa asunnon hankinta olisi yksinkertaista ja jossa asumiskustannukset voitaisiin pitää kohtuullisina. Alun perin asumisoikeusjärjestelmän avulla oli tarkoitus parantaa erityisesti nuorten asuntotilannetta. Sittemmin asumisoikeusjärjestelmässä on otettu erityisesti huomioon myös seniorit.

Nykyisin asumisoikeusasuminen on löytänyt paikkansa erilaisissa elämäntilanteissa olevien ihmisten asumismuotona. Asukasrakenne asumisoikeusasunnoissa on monipuolinen ja asumisoikeusasunnossa asuminen on joustava vaihtoehto kaikenikäisille. On myös havaittavissa, että kaikilta järjestelmän osapuolilta löytyy halua kehittää entistä toimivampaa järjestelmää. Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n perustaminen on hyvä esimerkki tästä kehityksestä.

Ensimmäiset asumisoikeustalot valmistuivat pian asumisoikeusjärjestelmän mahdollistavan lainsäädännön luomisen jälkeen. Asumisoikeus uutena ja vaihtoehtoisena hallintamuotona osoittautui heti kysytyksi ja suosituksi. Asumisoikeusasuminen on edelleen suosittua erityisesti kasvukeskuksissa. Lisäksi vaihtuvuus asumisoikeusasunnoissa on alhainen.

Viime vuosina asumisoikeusasuntojen kysynnän nousuun kasvukeskuksissa, esimerkiksi Helsingin seudulla, on vaikuttanut voimakas muuttoliike ja kaupungistumiskehitys, olkoonkin että samat trendit korostavat myös omistus- ja perinteisen vuokra-asuntotuotannon tarvetta. Viimeisimmän talouskriisin aikana kiinnostus asumisoikeusasumiseen lisääntyi kuitenkin poikkeuksellisen ilahduttavasti. Vuonna 2009 aloitettiin noin kolmen tuhannen uuden valtion tukeman asumisoikeusasunnon rakentaminen. Vuonna 2010 asumisoikeusasuntoja on jo noin 34 000 ja ne muodostavat reilun prosentin koko asuntokannastamme.

Asumisoikeusasuntoja on mahdollista rakentaa valtion tuen avulla tai vapaarahoitteisesti. Valtion tuella rakennettavien asumisoikeustalojen rahoitus perustuu asumisoikeuden haltijoiden maksamaan asumisoikeusmaksuun, heiltä perittäviin käyttövastikkeisiin sekä valtion tukemaan lainaan. Kuten muissakin asumismuodoissa, asumiskustannusten suuruus asumisoikeusasunnoissa riippuu rakennus- ja tonttikustannusten suuruudesta sekä talojen hankintaan ja kunnossapitoon otettujen lainojen määrästä ja ehdoista sekä hoitokustannuksista.

Asumisoikeusasuntojen alueellinen sijoittuminen on valtion tuella rakennettavien asuntojen kohdalla merkittävä tekijä. Asumisoikeuskohteiden alueellista sijoittumista on ohjattava tarkasti, koska asumisoikeusyhtiöiden talous on sekä rahoitusrakenteen että omistajan lunastusvelvollisuuden vuoksi herkkä käyttöasteen alenemiselle. Valtion tukemia asumisoikeusasuntoja onkin rakennettu vain suurimpiin kasvukeskuksiin ja kaupunkeihin. Vapaarahoitteinen asumisoikeusasuntotuotanto puolestaan on jäänyt vähäiseksi.

Asumisoikeusasuminen on täyttänyt erilaisissa elämäntilanteissa olevien ihmisten asumistarpeita ja -toiveita jo kahdenkymmenen vuoden ajan. Syynä asumisoikeusasumisen kestävään suosioon on se, että asumisoikeusasuminen on asukkaan kannalta turvallinen, joustava ja kohtuuhintainen asumismuoto. Oikeuden hankinta on pyritty tekemään mahdollisimman helpoksi ja monelle kansalaiselle mahdolliseksi sillä, että asumisoikeuden tiettyyn kohteeseen saa maksamalla verraten alhaisen prosenttiosuuden asunnon koko hankintahinnasta. Tällä sijoituksella asumisoikeusasukas saa sekä asumis- että lunastusturvan. Asumisoikeusasukkaan tekemään sijoitukseen liittyvä riski on siis varsin pieni verrattuna esimerkiksi omistusasujaan.

Viime aikoina on noussut esille kysymys asumisoikeusasuntojen omistukseen liittyvistä järjestelyistä ja niihin liittyvien säännösten riittävyydestä. Asukkaiden aseman turvaamiseksi nykyinen järjestelmä on rakennettu siten, että asumisoikeusasuntoja koskevat pysyvät käyttö- ja luovutusrajoitukset, minkä lisäksi valtion tukemien asumisoikeusasuntojen suora omistus on mahdollista vain kunnille ja yleishyödyllisiksi nimetyille yhteisöille. Säännökset asettavat rajoituksia kaikkien omistajayhteisöjen taloudelliselle toiminnalle sen varmistamiseksi, että valtion tuki ohjautuu asukkaille eikä toiminta perustu voiton maksimointiin. Säännökset turvaavat siis asukkaiden asemaa riippumatta siitä, kuka puolestaan omistaa yleishyödyllisen yhtiön osakkeita. On myös huomattava, että kaikkien omistusketjujen takanahan on lopulta aina joku ihminen.

Voimassa olevaan lainsäädäntöön sisältyvät asumisoikeusasuntojen käyttöä ja luovutusta koskevat säännökset sekä omistajayhteisöjen toimintaa koskevat yleishyödyllisyyssäännökset muodostavat kokonaisuuden, joka siis kattavasti turvaa asukkaiden asemaa. Säännösten noudattamista valvoo Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ja valvonnassa esiin nouseviin epäkohtiin puututaan. Kiistatta hieman hämmentävistä ja myös lainsäädännön taustafilosofian kannalta odottamattomista omistusjärjestelyistä ei siksi kannata määräänsä enempää pelästyä kuin huolestuakaan.

Hyvät kuulijat,

Asumisoikeusasuntoja koskevan lain perusperiaatteet ovat edelleen kestäviä, mutta yksityiskohtien muokkaaminen on tarpeen järjestelmässä koettujen puutteiden poistamiseksi. Tämä on tavanomaista mitä erilaisimpien järjestelmien kohdalla ja kuuluu elävään elämään. Siitä ei kuitenkaan pidä tehdä liian pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Perusteiltaan asumisoikeusjärjestelmä on terve ja elinvoimainen.

Tässä suhteessa haluaisinkin varoittaa siitä liian aggressiivisesta ja yksisilmäisestä kritiikistä järjestelmää kohtaan, johon aika ajoin julkisuudessa törmää. Hyvästä tarkoituksestaan huolimatta se harvoin johtaa mihinkään hyvään, vaan on pikemminkin omiaan herättämään aiheettomia epäilyksiä ja pelkotiloja, jotka pahimmillaan kääntyvät itseään vastaan järjestelmää kohtaan tunnetun yleisen luottamuksen horjumisena. Olen varma, että tästä ei pitkässä juoksussa hyödy kukaan.

Kuten tiedätte, asumisoikeuslakia ollaan parhaillaan uudistamassa. Lakimuutoksen on tarkoitus tulla voimaan vuoden 2011 alusta. Lakiehdotus tuo täsmennyksiä olemassa olevaan lainsäädäntöön. Tehdyillä muutoksilla pyritään yhtenäistämään lain tietyiltä osin vaihtelevaa tulkintaa.

Asumisoikeusjärjestelmää on tarkoitus muuttaa entistä selkeämpään, läpinäkyvämpään ja avoimempaan suuntaan. Lainmuutoksen taustalla ovat edelleen pyrkimykset varmistaa valtion tuen ohjautuminen nimenomaan asukkaalle sekä varmistaa omakustannusperiaatteen toteutuminen. Asukkaan intresseissä on valvoa toiminnan kustannustehokkuutta. Järjestelmää onkin tärkeää kehittää kustannuksiltaan asukkaalle läpinäkyvämpään suuntaan.

Lainmuutoksen tarkoituksena on nostaa asumisoikeusyhtiöiden tiedonantovelvollisuudelta vaadittavaa vähimmäistasoa ja muokata yhtiöiden toimintakulttuuria avoimemmaksi. Avoin toimintakulttuuri edesauttaa yhteistyötä asukkaiden ja yhtiöiden välillä. Tämä on nähtävä toimivan asumisoikeusasumisen perustana.

Keskeisinä tavoitteina muutoksella on läpinäkyvyyden kautta pyrkiä varmistamaan kohtuullinen käyttövastiketaso. Käyttövastikkeiden kohtuullisuus tarkoittaa, että käyttövastikkeiden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisön asumisoikeustalojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastikkeiden määräytymisperusteiden tulee lisäksi olla sellaiset, että käyttövastikkeet jakautuvat huoneistojen kesken kohtuullisella tavalla. Asukkaalla tulee olla tieto siitä, mistä käyttövastike muodostuu ja että omakustannusperiaatetta noudatetaan.

Lainmuutoksella myös lisätään viranomaisvalvontaa. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle annetaan paremmat keinot puuttua mahdollisiin epäselvyyksiin.

Lakiehdotuksen ajurina on ollut asukkaiden aktiivisuus. Asukkaat ovat kokeneet, etteivät he nykyisin pysty riittävästi valvomaan kustannuksia asumisoikeustaloissa, eivätkä he saa riittävästi tietoa kustannusten jakautumisesta. Asumisoikeuden haltijat ovat nostaneet esiin myös riittävän viranomaisvalvonnan puuttumisen sekä vastikkeiden, erityisesti hoitovastikkeen tasauksen valtakunnallisesti yhtiöiden asuntokannan kesken.

Tasattaessa hoitomenoja valtakunnallisesti yhtiön asuntokannan kesken eivät hoitomenoissa saavutetut säästöt hyödytä niiden talojen asukkaita, jotka ovat toiminnallaan saavuttaneet säästöjä. Ongelmana on myös nähty se, ettei pääomavastikkeen tasauksen vaikutusta vastikkeeseen välttämättä esitetä asumisoikeuden haltijoille. Pääomamenoja ei välttämättä ole eritelty lainkaan, jolloin asukkaalla ei ole ollut tietoa siitä, mikä osa on seurausta kohdekohtaisista kuluista ja mikä osa tasauksesta. Myös korjausvarauksen seuraaminen on ollut vaikeaa.

Keskeisenä keinona läpinäkyvämmän kustannusrakenteen aikaansaamiseksi onkin lainmuutoksella toteutettu hoitovastikkeen tasauskielto siten, että talojen hoitokustannuksia, joihin asukas omalla toiminnallaan voi vaikuttaa, ei saa jatkossa tasata valtakunnallisesti omistajayhtiöiden asuntokannan kesken.

Pääomavastikkeet eli esimerkiksi lainanhoitokulut ja isommat korjauskulut voidaan tasata asumisoikeustalojen kesken. Pääomakustannusten tasauksen sallimista ovat puoltaneet tasaiset ja kohtuulliset asumiskustannukset, asumisoikeusasuntokannan kunnossapito sekä yhtiön taloudellinen valmius asumisoikeusmaksujen mahdollisiin lunastuksiin. Laadultaan ja sijainniltaan samanarvoisten uusien asuntojen asumiskustannukset voivat muodostua hyvin erilaisiksi asumisoikeustalojen pääomakulujen tason vaihdellessa rakentamisajankohdan mukaan. Pääomakulujen tasauksen avulla asuntojen käyttövastike voidaan pitää oikeassa suhteessa huoneiston käyttöarvoon. Näin asunnot pysyvät asuttuina.

Lainmuutoksella parannetaan asumisoikeuden haltijoiden tiedonsaantioikeutta. Asukkaat saavat paremmat mahdollisuudet kiinteistökohtaisten kustannusten valvontaan. Vastaavasti omistajayhtiöiden tiedonantovelvollisuutta kiinteistökohtaisista kustannuksista lisätään. Omistajayhtiöt velvoitetaan antamaan asukkaille tietoja käyttövastikkeen määräytymisen ja sen tasaamisen perusteista, tasauksen vaikutuksesta käyttövastikkeeseen sekä käyttövastikkeilla kerättyjen varojen käytöstä.

Nyt toteutettava muutos tarkentaa asumisoikeusjärjestelmän omakustannusperiaatetta tarkentamalla velvoitetta ostopalveluiden kilpailuttamisesta. Uuden lainkohdan mukaan ulkopuolisten palvelujen lisäksi myös asumisoikeuskonsernin sisällä tuotetut asumisoikeustalojen käyttämät palvelut, esimerkiksi isännöinti- ja huoltopalvelut, on jatkossa kilpailutettava omistajayhtiöissä. Tällä hetkellä on mahdollista, että asumisoikeusyhtiöt käyttävät konsernin tarjoamia palveluja kilpailuttamatta niitä.

Myös viranomaisvalvontaa tehostetaan antamalla Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle valtuus valvoa asumisoikeustalojen käyttövastikkeiden määräytymisperusteita ja niistä annettavia tietoja. ARA valvoo, että käyttövastikkeiden määräytymisperusteet ovat omakustannusperiaatteen mukaisia ja että asukkaiden tiedonsaantia koskevia säännöksiä noudatetaan. Valvonnan perusteella ARA voi tehdä aluehallintovirastolle ilmoituksen uhkasakkomenettelyn käynnistämiseksi.

Kaiken kaikkiaan valmisteilla oleva asumisoikeuslain muutoksen keskeisenä tavoitteena on lisätä asukkaiden ja talonomistajien yhteistyötä sekä parantaa jo olemassa olevan keskinäisen yhteistyön toimivuutta. Lainmuutos on siis tarpeen yhteisten pelisääntöjen selkeyttämiseksi.

Hyvät seminaarivieraat,

Minkälaiselta sitten näyttää nyt kaksikymmentä vuotta täyttäneen asumisoikeusjärjestelmän tulevaisuus?

On selvää, että myös tulevaisuudessa kaupungistuminen, asumisen kustannustaso ja markkinoiden toiminta asettavat haasteita myös asumisoikeusjärjestelmälle. Menneiden kahdenkymmenen vuoden aikana näistä meillä on jo useita esimerkkejä. Järjestelmää on kehitetty pitkäjänteisesti ja nyt toteutettava lainsäädäntöuudistus ottaa jälleen tärkeän askeleen tällä tiellä.

Asumisoikeusjärjestelmä on vakiinnuttanut paikkansa osana suomalaisia asuntomarkkinoita. Peruslähtökohdat järjestelmässä ovat siis kunnossa. Asumisoikeusasuminen on monen tarpeet täyttävä vaihtoehto. Asumismuodolle on varmasti kysyntää myös tulevaisuudessa etenkin kasvukeskuksissa.

Onkin tärkeää säilyttää asumisoikeusjärjestelmä kiinnostavana ja vetovoimaisena asumismuotona vuokra-asumisen ja omistusasumisen välissä. Tämän tavoitteen toteuttamiseksi järjestelmän tulee täyttää sekä asukkaiden että omistajayhtiöiden tarpeet ja tavoitteet. Monipuolisesta asukasrakenteesta johtuen asumisoikeusasukkailla on erilaisia intressejä. Näiden intressien kattavaa huomioonottamista ja yhteensovittamista tulee edelleen jatkaa. Omistajayhtiöiden kannalta asumisoikeusjärjestelmän tulee olla sellainen, että se kannustaa rakentamaan uusia asumisoikeusasuntoja sekä kehittämään ja ylläpitämään hyvää yhteistyötä osapuolten välillä. Yhteiskunnan intressi on pitää huolta myös tästä.

Asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen on varmasti tasapainoilua eri intressien tyydyttämiseksi. Mahdollisissa muutoksissa on kaikkien kannalta tärkeää turvata sekä yhtiöiden taloudelliset toimintaedellytykset että asukkaiden maksettaviksi koituvien kustannusten kohtuullisuus.

Tulevaisuudessa kenties suurimman haasteen asumisoikeusjärjestelmälle aiheuttaa suomalaisen yhteiskunnan demografinen muutos väestön ikääntyessä.

Ikääntyvän väestönosan kasvaessa voimakkaasti myös tarve tukea vanhusten kotona asumista sekä järjestää asumiseen liittyviä palveluja voimistuu. Asumisoikeusasumisen tulee olla hyvä ja mahdollinen asumismuoto myös senioreille. Asumisoikeusjärjestelmässä onkin pyritty huomioimaan ikääntyvän väestön asema jo nyt niin, että yli 55-vuotiaita asunnon hakijoita eivät koske muille asetettu varallisuusedellytys.

Väestön ohella myös rakennuskanta ikääntyy. Yksi lähitulevaisuuden haaste asumisoikeusjärjestelmälle ovat vanhenevien asumisoikeustalojen vuosi vuodelta lisääntyvä peruskorjausten tarve. Tältä osin asumisoikeusasunnot eivät kuitenkaan poikkea muusta asunto- ja rakennuskannastamme, joka on ihan samojen haasteiden edessä.

Vanhimpien asumisoikeustalojen ollessa jo 20-vuotiaita myös korjaustarpeita alkaa esiintyä enenevässä määrin. Tulevia korjauksia varten on järjestettävä rahoitusta, mikä aiheuttaa väistämättä vastikkeiden tasoon nousupaineita. Asumisoikeusyhteisöissä tulisikin suosia pitkäjänteistä, oikea-aikaista ja elinkaaritaloudellista korjaustoimintaa. Tilanne on tältäkin osin ihan sama, asumismuodosta riippumatta.

Myös asukasvalintasäännösten uudistamistarpeesta on käytä aika ajoin keskustelua. Erityisesti kysymys jäykäksi koetun jonotusnumerojärjestelmän uudistamisesta on ollut paljon esillä. Paneutuminen asukasvalintasäännöksiin liittyvien seikkojen uudistamiseen vaatii kuitenkin enemmän aikaa kuin nyt toteutetun uudistuksen kohdalla oli käytettävissä.

Ympäristöministeriö on kuluvan vuoden alussa asettanut työryhmän selvittämään valtiovallan roolia 2010-luvun asuntomarkkinoilla asuntomarkkinoiden kehittymisen edistämiseksi yleisellä tasolla. Työryhmän tehtävänä on laaja-alaisesti selvittää asuntomarkkinoiden yleisen toimintaympäristön muuttumista, arvioida miten asuntomarkkinoiden toimivuutta voidaan parantaa ja miten saadaan aikaan erilaisten väestöryhmien asuntokysyntää laadullisesti ja määrällisesti vastaava asuntotuotanto, sekä esittää arvionsa valtion tukeman asuntotuotannon ja asuntokannan roolista 2010-luvun asuntomarkkinoilla. Tämän työryhmän toiminta ja saavutetut ehdotukset järjestelmien kehittämiseksi tullevat heijastumaan myös asumisoikeusasuntotuotantoon.

Viime aikoina on esiintynyt innostusta esimerkiksi asumisoikeusyhdistysten perustamiseen yhteisöllistä asumista varten. Yhdistyspohjaisen järjestelmän toimivuutta pohdittaessa on muistettava, että turvallinen ja kestävä järjestelmä vaatii sekä osaamista että omistajan kykyä kantaa taloudellista vastuuta esimerkiksi kohteiden kunnossapidosta. Lisäksi omistajan pitää aina pystyä varautumaan lain mukaisen lunastusvelvollisuuden täyttämiseen.

Sen lisäksi, että lainsäädännön tasolla pyritään ottamaan huomioon ja edistämään niin asukkaan kuin omistajayhtiöidenkin etua, samaa edistämistehtävää tekee nyt myös Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry. Suomen Asumisoikeusyhteisöt ry:n työ on uraauurtavaa työtä paremman asumisoikeuskäytännön muodostamiseksi. Yhdistyksellä on tärkeä pyrkimys yhteistyön luomiseen asumisoikeusasuntojen tuottajien, omistajayhteisöjen ja asumisoikeusasukkaiden välillä sekä ajantasaisen ja oikean tiedon jakamiseen.

Yhdistys on asumisoikeusyhteisöjen perustama, joten sillä on myös painoarvoa hyvän asumisoikeustavan kehittäjänä sekä informaatio- ja vuorovaikutuskanavana eri sidosryhmien kesken. Yhdistyksen perustaminen on ollut merkittävä askel paremman yhteistyön, toimintakulttuurin ja sitä kautta paremman asumisoikeuskäytännön kehittämiseksi. Asukkaiden, tuottajien ja omistajayhteisöjen yhteistyön avulla jokainen toimija voi olla mukana luomassa parempaa käytäntöä ja hyvää asumisoikeustapaa. Onkin aihetta suunnata katse mielenkiinnolla tulevaisuuden haasteisiin sekä aktiivisen yhteistyön jatkamiseen!

Lopuksi haluan toivottaa onnea ja menestystä 20-vuotiaalle asumisoikeusjärjestelmälle sekä hyvää seminaari-iltapäivää kaikille osallistujille!