Puheet Yleistä

Kiinteistö–messujen avaustilaisuus, Helsinki

Tällä hetkellä vaikuttaa siltä, että olemme selviämässä talouden matalasuhdanteesta hieman ennakoitua nopeammin, vaikka tuleva talvi vielä näyttääkin vaikealta. Oma vaikutuksensa tähän on ollut valtion elvytystoimilla, mm. suhdanneluonteisilla korjausavustuksilla, joita taloyhtiöt ovat tänä vuonna kiitettävässä määrin hyödyntämässä. Vapaarahoitteisen asuntotuotannon hienoisesta piristymisestä huolimatta uhkana kuitenkin on, että paluu tavoiteltavaan ns. normaalitasoon kestää vielä vuosia. Myöskään liike- ja toimitilarakentamisen puolella ei ole näkyvissä merkkejä nopeasta palautumisesta lamaa edeltävälle tasolle.

Kaikki tämä korostaa lähivuosien korjausrakentamisen kansantaloudellista merkitystä. Korjausrakentaminen lieneekin ainoa rakentamisen osa-alue – toki valtion tukeman asuntotuotannon ohella – joka näinä vuosina kasvaa. Tähän tosin olisi rakennuskantamme suuren korjausvelan takia kaikki aihe ja syy ilman talouden taantumaakin.

Hallitus päätti budjettiriihessä jatkaa nykymuotoista ns. 10 prosentin korjausavustusta kolmella kuukaudella ensi vuoden maaliskuuhun asti. Tämän jälkeen eli ensi vuoden huhtikuun alusta vuoden 2010 loppuun asti avustuksia on tarkoitus edelleen jatkaa kuitenkin siten, että ne kohdennetaan vain sellaisiin toimenpiteisiin, joilla parannetaan rakennusten energiatehokkuutta, vähennetään haitallisia päästöjä tai otetaan käyttöön uusiutuvia energialähteitä. Avustettavista toimenpiteistä säädetään tarkemmin lähiaikoina annettavalla valtioneuvoston asetuksella.

Viime aikoina on julkisuudessa käyty keskustelua siitä, menevätkö edellä mainitut korjausavustukset missä määrin hintoihin ja mikä täten on taloyhtiöille jäävä hyöty.

Valtion suhdannetoimilla on tähdätty kansantaloutemme kannalta olennaisen työllisyyden ylläpitämiseen. Kun kovan rahan asuntorakentaminen sekä toimisto- ja liiketilarakentaminen taantuman myötä romahtivat, päädyttiin siihen, että tarvitaan voimakkaita toimenpiteitä rakennusalan työllisyyden tukemiseksi. Valtion tukeman asuntotuotannon kannustimien kasvattamisen lisäksi otettiin käyttöön myös taloyhtiöiden korjausavustukset.

On selvää, että näillä avustuksilla on oma markkinavaikutuksensa. On selvää, että näillä – kuten myös monilla pysyvillä asuntopoliittisilla tuilla – on kysyntää vahvistava vaikutus, ja tämä puolestaan väkisinkin heijastuu ainakin jossain määrin hintoihin. Edes taloudellisen taantuman aikana tätä ei yksinkertaisesti voi kokonaan välttää varsinkin jos tarjonta ei vahvistu samassa suhteessa kun kysyntä.

Sinänsä on harmillista, että korjausrakentamisen puolella tarjonta ei ole kasvanut samassa suhteessa kuin rakennusalan työllisyyskehitys olisi antanut aiheen olettaa. Yksi selkeä pettymys on ollut rakennusalan suurimpien toimijoiden jäykkyys ja jopa haluttomuus siirtyä uudisrakentamisesta korjausrakentamiseen – siitä huolimatta että kaikki merkit viittaavat korjausrakentamisen pysyvään kasvuun maassamme aivan suhdanteista riippumatta. On myös ollut surullista huomata, kuinka eräät toimijat ovat näinä talouden kriisiaikoina siekailematta käyttäneet hyväkseen markkinoilla vallitsevaa epätasapainotilannetta.

Kaikesta edellä sanotusta huolimatta olen vakuuttunut siitä, että valtion suhdanneluonteisilla korjausavustuksilla on kansantalouden ja erityisesti työllisyyden ylläpitämisen näkökulmasta, kuten myös rakennusten ylläpitokulttuurin kehittymisen kannalta saavutettu ja saavutetaan huomattavasti enemmän positiivista kuin negatiivista. Ilman valtion suhdannetoimia mm. korjausrakentamisen hintataso olisi varmasti jonkin verran nykyistä alempi, mutta toisaalta koko rakennusala olisi vielä selvästi nykyistäkin heikommassa jamassa.

On selvää että rakennuskannan korjaustarve tulee kasvamaan jatkossa. Jollain aikavälillä korjausrakentaminen ohittaa Suomessakin uudisrakentamisen volyymin kuten useimmissa muissa länsimaissa on jo tapahtunut. Tämä fakta huomioiden olisi hyvä, että myös rakennusalan suuret toimijat vähitellen mukauttaisivat toimintaansa muuttuviin olosuhteisiin.

Korjaustarpeen kasvua aiheuttavat ensisijaisesti LVI-järjestelmien uusimis- ja korjaamistarve sekä julkisivukorjaukset, joiden määrän arvioidaan ensi vuosikymmenellä moninkertaistuvan. Vähintään yhtä suuri haaste kuitenkin liittyy rakennusten energiankäyttöön parantaviin korjauksiin sekä varautumiseen väestön ikääntymiseen mm. hissirakentamisen avulla. Lisäksi asumistarpeiden yksilöllistyminen ja uudisrakentamisen laatutason jatkuva kasvu asettaa paineita laadun parantamiseen myös olemassa olevassa rakennuskannassa.

kaikesta tästä on seurauksena se, että tarvitsemme yksinkertaisesti lisää toimijoita korjausrakentamiseen, että tarvitsemme lisää kilpailua korjausrakentamiseen, ja että tarvitsemme myös lisää osaamista korjausrakentamiseen.

Suunnitelmallinen korjaaminen ja päätöksenteko

Valtioneuvosto on alan kanssa yhdessä laaditussa korjausrakentamisen strategiassa asettanut tavoitteeksi, että vuonna 2017 Suomen täyttäessä 100 vuotta maamme rakennuskanta olisi juhlan edellyttämässä kunnossa, tai että sitä ainakin ylläpidettäisiin arvoisellaan tavalla. Tähän tavoitteeseen on meidän kaikkien varmasti helppo yhtyä.

Oma koti on lähes jokaisen suomalaisen suurin henkilökohtainen investointi. Talon tai taloyhtiön hoidossa on siis pitkälti kyse meidän jokaisen olemassa olevan varallisuuden hoidosta ja sen arvon turvaamisesta. Ja ennen kaikkea, kyse on meidän kodeistamme.
Asunto-osakeyhtiöiden hallitustoimintaa on usein moitittu amatöörimäiseksi ja maallikkovetoiseksi. Tämä pitää varmasti osin paikkansa. Taloyhtiön toimien hallinta ilmenee usein myös huonona ylläpidon osaamisena. Ilman tietoa, osaamista ja tahtoa ei voikaan syntyä parasta tulosta. Kaikki tämä korostaa isännöitsijän roolia.
Isännöitsijä on tai hänen ainakin pitäisi olla ammattilainen, jonka taloyhtiön hallitus on palkannut hoitamaan taloyhtiön asioita. Mitä suuremmasta, vaikeammasta ja kalliimmasta ja mitä enemmän osakkaita ja asukkaita haittaavasta korjaustoimenpiteestä on kyse, sitä merkittävämpi on isännöitsijän rooli ja vastuu.
Tähän liittyen haluaisin korostaa kahta asiaa. Ensinnäkin edelleen varsin yleinen harrastelijaisännöinti ei useinkaan ole taloyhtiön edun mukaista. Toiseksi ammattimaisen isännöitsijän pitäisi mieltää asiakkaikseen kaikki taloyhtiön osakkaat ja asukkaat, ei pelkästään sen hallitus tai hallituksen puheenjohtaja, kuten toisinaan tuntuu olevan.

Nykyaikaa ei myöskään voi vastata se käsitys, että isännöitsijä on henkilö, joka pitää osakkaat tyytyväisinä alhaisilla yhtiövastikkeilla välttelemällä rakennuksen kunnossapidosta ja korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia.
Valitettavasti taloyhtiön yleinen kunto ei vielä kovinkaan vahvasti vaikuta taloyhtiön ja siinä olevien huoneistojen arvoon. On itse asiassa aika hämmästyttävää, että vaikkapa naapurikortteleista voidaan edelleen myydä asuntoja suunnilleen samoilla neliöhinnoilla, vaikka taloyhtiöiden kunnossa olisi dramaattisiakin eroja. Suunta on kuitenkin kääntymässä ja yhä useampi asunnonostaja osaa kiinnittää huomiota myös taloyhtiöön.

Kaikkien taloudellisten lainalaisuuksien mukaan rakennuksen kunnolla mukaan lukien sen energiatehokkuus ja rakennuksen arvolla pitäisi olla selkeä korrelaatiosuhde. Se että näin ei läheskään aina ole, on lähinnä merkki markkinatalouden epätäydellisestä toimivuudesta. Tämä on ongelma jo sinänsä.

Se on erityinen ongelma myös suunnitelmallisen korjauskulttuurin synnyttämisen näkökulmasta. On selvää, että normiohjauksella, valituksella ja erilaisilla tuilla voidaan edistää asiaa. Tässä suhteessa toimivan markkinamekanismin edut ovat kuitenkin ylivoimaiset. Uskallankin väittää, ettei mikään muu voi edistää suunnitelmallisen ja hyvän kiinteistönpidon asemaa kuin se, että kiinteistön kunto suoraan vaikuttaisi siinä sijaitsevien huoneistojen markkinahintaan. Tässä suhteessa meidän pitää luottaa markkinatalouteen ja antaa paremmat edellytykset sen toiminnalle. Markkinatalouden toiminnan kannalta puolestaan olennaista on, että kaikilla on käytössään kaikki relevantti tieto, mikä siis tässä tapauksessa tarkoittaa itse kunkin rakennuksen kuntoa ja energiatehokkuutta.

Eduskunnan käsittelyssä parasta aikaa oleva uusi asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että taloyhtiöissä varaudutaan suunnitelmallisesti seuraavan viiden vuoden kunnossapito- ja korjaustarpeeseen. Tämä on hyvä alku. Tavoitteena on kuitenkin, että kiinteistön kunnossapito- ja korjaussuunnitelma kehittyisi jatkossa vielä pitkäjänteisemmäksi suunnitelmaksi, kiinteistöstrategiaksi, jossa määritellään, miten kiinteistöä ylläpidetään, korjataan ja parannetaan tulevaisuudessa.

Kiinteistökohtainen strategia pohjautuisi kiinteistön kuntoon, ominaisuuksiin sekä asukkaiden toiveisiin. Käyttökelpoisia välineitä kiinteistön suunnitelmalliseen korjaamiseen on jo nyt tarjolla, mm. kuntoarvio ja huoltokirja, mutta niitä hyödynnetään käytännön kiinteistönpidossa harmittavan huonosti. Jatkossa välineistöä onkin tarkoitus kehittää kokonaisvaltaisempaan ja käyttäjälähtöisempään suuntaan.

Ilmastoasiat ja energiatehokkuus

Asia, johon olen julkisuudessa jatkuvasti kiinnittänyt huomiota, ja johon tulevaisuudessakin tulen varmaan kyllästymiseen asti palaamaan, on rakennusten energiankäyttö. Suomi on maailmanlaajuisissa ilmastotalkoissa sitoutunut omalta osaltaan merkittävään kasvihuonekaasujen vähentämiseen. Kuten hyvin tiedämme, rakennuskannan merkitys näissä talkoissa on aivan keskeinen.

On erinomainen asia, että uudisrakentamisen päästöjen vähentämiseen ja energiamääräysten kiristymiseen on julkisuudessa kiinnitetty paljon huomiota. Uudisrakentamisen energiankäyttöä koskevien määräysten kehittämisen suuntaviivat onkin jo melko tarkkaan määritelty. Niiden avulla ei ilmastotalkoista kuitenkaan selvitä, vaikka uudisrakentamisessa lähiaikoina siirryttäisiinkin kokonaan passiivienergiataloihin. Merkittävästi suuremmat haasteet liittyvät olemassa olevan rakennuskannan energiankulutuksen ja päästöjen vähentämistarpeeseen. VTT:n arvion mukaan kaikista niistä rakennuksista, jotka meillä on vuonna 2050 – siis 2050 – jo puolet on rakennettu.

Nykyiset rakentamismääräyksemme koskevat ensisijaisesti uudisrakentamista. Loppusuoralla olevan EU:n energiatehokkuusdirektiivin mukaisesti Suomi on kuitenkin sitoutumassa energiatehokkuusvaatimusten asettamiseen myös korjaushankkeiden yhteydessä. Tämä tulee olemaan merkittävä muutos. Eikä se tule olemaan helppoa. Korjausrakentamisen ohjaaminen säädösteitse on erittäin haastava ja vaativa tehtävä, ovathan rakennukset ja sitä kautta niiden korjaustoimenpiteet luonteeltaan hyvin erilaisia. Tähän suuntaan tulemme kuitenkin menemään – ja aiemmin kuin monet ovat kuvitelleetkaan.

Merkittävä ero korjausrakentamisen ohjauksessa verrattuna uudisrakentamiseen on lisäksi se, että keskeisessä roolissa ja osallisena sekä päätöksenteossa että korjausprosessissa ovat rakennusten omistajat ja käyttäjät, toisin sanoen ei-ammattilaiset. Tämä edellyttää mm. hallinnolta uudenlaista asennoitumista tapaan, millä korjausrakentamista ohjataan. On myös selvää, että energiakorjaamista koskevien määräysten tulee olla mm. yksityistalouden kannalta hyväksyttäviä ja ohjausvälineiden käyttäjälähtöisiä.

Energiatehokkuuden parantaminen tulisi sisällyttää osatavoitteena kiinteistön kaikkiin tuleviin ylläpitokorjauksiin. Ensimmäinen askel kiinteistön energiansäästön polulla on tiedostaa rakennuksen nykyinen energiankäyttö ja arvioida energiankulutuksen vähentämispotentiaali. Toimiva väline tähän on jo tarjolla oleva kiinteistön energiatodistus, johon sisältyy kartoitus mahdollisista säästötoimenpiteistä. Jatkossa energiatodistusta tullaan kehittämään EU:n muuttuvan energiatehokkuusdirektiivin mukaisesti entistä käyttäjälähtöisempään ja järkevää energiakorjausta ohjaavaan suuntaan. Energiankulutuksen vähentämisen lisäksi on etenkin kaukolämpöön kuulumattomissa kiinteistöissä tarkoituksenmukaista arvioida myös energianlähdettä ja mahdollista siirtymistä uusiutuvan energian käyttöön.

Oma haasteensa energiakorjauksissa liittyy rakennuksen fysikaalisen toiminnan huomioimiseen mm. vaipan eristystasoa parannettaessa tai ilmanvaihtojärjestelmää muutettaessa. Varaa epäonnistumisiin ei ole, kun kyseessä on rakennuksen kosteustekninen toimivuus, sillä uusia hometaloja maahamme ei enää kaivata. Jottei rima tämänkään jälkeen jäisi liian matalalle, tulee korjaamisessa huomioida rakennuksen historialliset ja arkkitehtoniset ominaispiirteet. On selvää, että kaikista näistä haasteista selviäminen edellyttää pätevien ammattilaisten, suunnittelijoiden ja rakentajien käyttöä.
Korjauspalvelut asiakaslähtöisiksi

Mistä näitä päteviä ammattilaisia sitten löytyy? Oletan, että tänäänkin yleisön joukossa on runsaasti tähän ryhmään kuuluvia. Yleisesti ottaen on kuitenkin valittaen todettava, että korjauspalvelujen tarjonnassa ja laadussa on vielä paljon parantamisen varaa.

Kuten todettu, korjauspalvelujen asiakkaana ovat useimmiten tavalliset asukkaat ja kiinteistönomistajat, eivät ammattilaiset, kuten uudisrakentamisessa. Siksi ei riitä, että korjauspalveluja on helposti saatavilla ja ne ovat kohtuuhintaisia – mitkä nekin ovat toistaiseksi osin saavuttamattomia päämääriä – vaan niiden tulee olla myös asiakaslähtöisiä. Vähimmäistavoite on, että korjaustoimenpiteistä tiedotetaan käyttäjille ja asukkaille ymmärrettävällä tavalla hyvissä ajoin ennen toimenpiteitä, jotta esimerkiksi huoneistoon marssivaan putkimieheen voidaan etukäteen varautua.

Suurempi haaste liittyy korjauspalvelujen kokonaisvaltaisempaan kehittämiseen. Vaikka korjausprosessi on uudisrakentamista monimutkaisempi, on vaikeaa kuvitella, miksei nykyisiä käytäntöjä voida kehittää asiakaslähtöisemmäksi: lyhyemmäksi, vähemmän melua ja pölyä aiheuttavaksi, vaihtoehtoja tarjoavammaksi sekä vuorovaikutteisemmaksi. Näin tehden suuriin korjausprojekteihin liittyviä ihmisten turhiakin epäluuloja ja pelkoja saataisiin vähennettyä.

Kiinteistö- ja rakennusala ei ole viime vuosikymmeninä loistanut innovatiivisuudellaan, korjausrakentamissektori vieläpä ehkä kaikkein vähiten. Alkanut korjausbuumi edellyttää kuitenkin alan toimijoilta välttämätöntä uudistumista. Ilahduttavia merkkejä alan havahtumisesta on jo nähty, mm. esivalmisteiset korjauskonseptit ja ryhmäkorjausmallit. Viime keväänä käynnistynyt Tee parannus on alan yhteinen viestintäponnistus korjauspalvelujen kysynnän ja tarjonnan kohtaamisen parantamiseksi. Ensi viikolla julkistetaan tähän liittyvän Tekesin järjestämän korjausrakentamisen innovaatiokilpailun tulokset. Myös Tekesin Rakennettu ympäristö – ohjelma sekä Rakennetun ympäristön huippuosaamisen keskittymä ovat lupaavia merkkejä paremmasta.

On kuitenkin selvä, että kehityksen tuulen on pyyhkäistävä läpi koko korjaussektorin. Oma merkityksensä alan uudistumisessa on osaamisen parantamisessa, liittyi se sitten asiakaslähtöisyyteen, energiatehokkuuteen tai rakennusten ominaispiirteiden tuntemukseen. Alan peruskoulutuksessa korjausrakentamisen volyymien kasvu on jo huomattu, mikä tulevina vuosina toivottavasti näkynee uuden, ammattitaitoisen ja motivoituneen korjausrakentajapolven tulossa alalle.

Korjausrakentamisen ohjaus ja viestintä

Kun kiinteistönomistajien vastuulla on huolehtia talojensa kunnosta ja alan yrityssektorin tehtävänä tarjota käyttäjälähtöisiä palveluja, viranomaisten harteilla on huolehtia korjausrakentamisen viranomaisohjauksen toimivuudesta ja luotettavan korjausrakentamista koskevan tiedon saamisesta. On tunnettu tosiasia, että rakennusvalvontaviranomaisten tulkinnat korjaushankkeissa vaihtelevat kohtuuttomasti ympäri Suomea.

Ympäristöministeriö käynnisti viime vuonna hankkeen, jossa kartoitettiin korjausrakentamisen viranomaisohjauksen kipupisteitä. Alkusyksystä päättyneessä hankkeessa kirjattiin parisataa korjaushankkeisiin liittyvää viranomaisohjauksen ongelmatapausta, joihin hankkeen konsultin ja arvovaltaisen ohjausryhmän voimin otettiin kantaa. Aineistosta on vuoden loppuun mennessä tarkoitus laatia Rakennustarkastusyhdistyksen internet-sivuille tietopankki, joka uskoakseni yhtenäistää jatkossa korjausrakentamiseen liittyviä tulkintoja kuntien rakennusvalvontaviranomaisten keskuudessa.

Korjausrakentaminen on alue, jossa oikeista menetelmistä tuntuu olevan yhtä monta totuutta kuin on toimijaakin. Kuinka erottaa oma lehmä ojassa –tyyppinen markkinatieto kokemusperäisestä, riippumattomasta korjaustiedosta? Ympäristöministeriössä valmistellaan internet-viestintäportaalia, josta sekä kerrostalokiinteistöjen osakkaat ja isännöitsijät kuin omakotiasukkaatkin saisivat ymmärrettävää ja käyttökelpoista tietoa kiinteistönpidon ja korjausrakentamisen käytännön tilanteisiin.

Keskeinen lähtökohta on tarjota tietoa, jossa suunnitelmallinen korjaaminen yhdistyy energiatehokkuuden parantamiseen, esteettömyyden edistämiseen ja rakennusten ominaispiirteiden huomioimiseen. Portaalin yhteyteen on tarkoitus myös kytkeä vielä tämän vuoden puolella käynnistyvän valtakunnallisen Kosteus- ja hometalkoot -kampanjan viestintä. Portaalin tueksi kootaan olemassa olevien, neuvontaa antavien tahojen pohjalta maanlaajuista neuvontaverkostoa paikallisen korjausneuvonnan organisoimiseksi. Tämän viestintäkokonaisuuden on määrä valmistua ensi keväänä.

Lopuksi

Rakennusten ylläpidossa kaikkein tärkeintä on kuitenkin oikea asenne. Olenkin moneen kertaan todennut, että mikäli me suomalaiset ja varsinkin me suomalaiset miehet suhtautuisimme asuntoihimme ja niihin rakennuksiin, joissa ne sijaitsevat, yhtä suurella mielenkiinnolla ja hartaudella kun me suhtaudumme autoihimme, tilanne olisi olennaisesti nykytilaa parempi.
Jokaiselle autonomistajalle on itsestään selvää, että autot, aivan uusimpia lukuun ottamatta, katsastetaan vuosittain. Meille on myös itsestään selvää, että katsastuksessa tarkastetaan auton kunto sekä se, että auto on liikenteessä turvallinen ja vieläpä sekin, ettei ajoneuvosta aiheudu liiallisia ympäristöhaittoja. Meille on myös itsestään selvää, että autot huolletaan säännöllisesti. Kokonaan oma lukunsa on se intohimo, jolla osa meistä putsaa, puunaa ja kiillottaa autoaan vuodesta ja vuodenajasta toiseen.
Näin siis autojen kanssa, joiden varallisuusarvot ovat olennaisesti pienempää kokoluokkaa kuin asuntojemme.