Blogi Yleistä

Asuntomarkkinoillakin olennaisinta on kysynnän ja tarjonnan tasapaino

Päivän Helsingin Sanomat kirjoitti Kiinan asuntomarkkinoista. Siellä(kin) asuntojen hinnat ovat lehden mukaan kovasti nousemassa. Sinänsä tämä ei ole ihmeellistä, ovathan Kiinan kansantalous ja hyvinvointi kasvaneet poikkeuksellista vauhtia jo pitkään.

Artikkelissa viitataan kysyntään ja tarjontaan. Tämä onkin kaikkein olennaisinta. Markkinataloudessa juuri kysyntä ja tarjonta määräävät hyödykkeen hinnan. Mitä suurempi kysyntä on suhteessa tarjontaan, sitä enemmän hinnat nousevat ja päinvastoin. Hieman yksinkertaistaen: mitä enemmän jostain on pulaa, sitä enemmän siitä ollaan valmiita tarjoamaan. Ja mitä suurempi ylitarjonta jostain hyödykkeestä on, sitä alemmalle tasolle sen hinta asettuu.

Tämä on markkinamekanismin ydin ja koskee myös asuntomarkkinoita. Niissä harvoissa metropoleissa, kuten vaikkapa Berliinissä, joissa asunnoista on ylitarjontaa, hinnat eivät ole muodostuneet ongelmaksi.

VTT arvioi taannoin, että Suomessa tarvitaan 25.000 – 30.000 uutta asuntoa vuosittain tyydyttämään kysynnän kasvua. Arviota uudistetaan parhaillaan, mutta kokoluokka tuskin olennaisesti muuttuu.

Asuntojen kysyntä on seurausta monista tekijöistä. Ihmisten perhetilanteet muuttuvat. Ihmiset itsenäistyvät, pariutuvat, saavat lapsia, eroavat ja lapset muuttuvat kotoa. Myös työn perässä muutetaan niin kotimaasta kuin ulkomailta. Ja moni muuttaa muutenkin paikkakunnalta toiselle. Asumistoiveet, -preferenssit ja –vaatimukset muuttuvat ja hyvinvoinnin kasvaessa näitä muuttuneita toiveita myös toteutetaan.

Suomessa uudisasuntojen tarve on suurempi kuin useimmissa muissa länsimaissa. Tämä seuraa ennen kaikkea kahdesta asiasta. Ensinnäkin kaupungistumisasteemme on vielä länsimaisittain varsin alhainen ja tulee – halusimmepa tai emme – kasvamaan. Toiseksi maamme on monessa suhteessa vielä nuori ja vähävarainen kansakunta, mikä näkyy siinä, että meillä hyvinvoinnin kasvusta – heikommankin talouskasvun aikana – suurempi suhteellinen osuus purkautuu paremman asuntotason tavoitteluun. Asumisväljyys siis kasvaa.

Kaikki tämä vahvistaa kysyntää. Ennen kaikkea kasvavilla kaupunkiseuduilla ja aivan eritoten pääkaupunkiseudulla. HS:n artikkelissakin kirjoitetaan muuten erikseen Pekingin ja Shanghain tilanteesta.

Valtio ei rakenna eikä rakennuta asuntoja. Sen keinovalikoima rajoittuu siksi erilaisiin välillisiin toimiin, joilla pyritään edistämään asuntomarkkinoiden tasapainoa.

Kysyntään ei juuri voi, eikä kannata vaikuttaa. Siksi pitää pyrkiä vaikuttamaan tarjontaan. Eli siihen, että asuntoja rakennettaisiin riittävästi. Ja oikeisiin paikkoihin.

Helppoa tämä ei ole. Moni tässä maassa vastustaa jo lähtökohtaisesti suurten kaupunkiseutujen kasvamista. Moni kannattajakin vastustaa rakentamista omille nurkilleen. Eikä yhteiskunnankaan kannalta ole samantekevää miten yhdyskuntarakenteet kehittyvät. Keskeisin tuotannontekijä eli maa on kunnallisen kaavamonopolin kautta julkisen vallan kontrollin kohteena. Kaupunkiseuduilla kunnat kilpailevat keskenään asukkaista. Eikä markkinaehtoistenkaan toimijoiden etu ole liiaksi vahvistaa tarjontaa. Mitä haastavammasta harjoituksesta on kyse, sitä mielenkiintoisemmaksi se kuitenkin muuttuu.

Yksi – toki vain yksi – keino asuntotarjonnan kasvattamiseksi on pari vuotta sitten solmittu valtion ja Helsingin seudun kuntien aiesopimus asunto- ja tonttitarjonnan lisäämiseksi. Talouskriisin takia sen kokonaistavoitteisiin ei millään nyt ylletä. Sosiaalista asuntotuotantoa koskevilta osin tällaista estettä ei ole, vaan päinvastoin valtion tukeman asuntotuotannon osalta edellytykset ovat nyt paremmat kuin aikoihin. Siksi talouskriisi itse asiassa aika hyvin testaa aiesopimuksen toimivuuden. Ja testatessaan aiesopimuksen toimivuuden, se testaa myös seudulla harjoitettavan ns. vapaaehtoisen yhteistyön toimivuuden.