Puheet Yleistä

Asuntomarkkinat 2009 –seminaarissa, Helsinki

Asuntomarkkinat murroksessa – mitä valtio voi ja saa tehdä?

Viime sunnuntain Aamulehti kirjoittaa pääkirjoituksessaan, että ”talousarvion peruskorjauksessa pitää arvioida elvytyksen määrä ja kohteet niin, ettei synnytetä uutta kuplaa”. Samaisessa lehdessä eduskunnan puhemies Sauli Niinistö varoittaa kriisiä edeltäneen kuplan ylläpitämisestä julkisin varoin. Olennaista on mm. se, että tuettavien hankkeiden tulee olla tarpeellisia muutenkin kuin vain elvytyksen näkökulmasta.

Näin on. Kaikkeen tähän on helppo yhtyä. Toteutettavan elvytyksen tulee olla valikoivaa, välitöntä ja väliaikaista. Eikä sillä saa ylläpitää sellaisia tehottomia ja epätarkoituksenmukaisia rakenteita, jotka joutavatkin teurastamolle. Tämä koskee asuntomarkkinoita siinä, missä muitakin aloja.

Asuntojen hinnat nousivat viime vuosina laajaa huomiota herättäneellä tavalla. Kysyntää ylläpitivät mm. ansiotason vahva nousu, alhaiset korot sekä pidentyneet laina-ajat. Asuntohintojen yliarvostus – mikä lienee talousslangissa korrekti synonyymi kuplalle – on silti meillä kansainvälisesti arvioituna varsin pieni. Esimerkiksi IMF:n viimekeväisessä arviossa Suomen asuntohintojen yliarvostustasoksi arvioitiin 4 %, kun se kaikissa muissa pohjoismaissa oli yli 15 % ja Iso-Britanniassa, Irlannissa sekä Alankomaissa jopa yli 25 %. Siksi paineet ja todennäköisyys hintojen ainakaan olennaiselle laskulle ovat Suomessa selvästi pienemmät kuin useimmissa muissa maissa. Siksi riski kuplan ylläpitämisestä asuntomarkkinoiden osalta ei meillä ole ainakaan haastelistan kärjessä.

Suomessa on merkittävä ja pitkäaikainen tarve asuntojen uudisrakentamiselle. Meillä on jo pitkään rakennettu enemmän asuntoja väestöä kohden kuin useimmissa muissa länsimaissa. Silti tälle kehityskululle ei näy loppua.

Tälle on kaksi perustavaa laatua olevaa selitystä. Ensinnäkin kaupungistumisasteemme on muihin kaltaisiimme maihin verrattuna vielä varsin alhainen. Vaikkapa Ruotsiin ja Norjaan suhteutettuna meillä asuu noin puoli miljoonaa ihmistä vähemmän kaupungeissa. Urbanisoituminen ja siihen liittyvä asuntotarve tulee meillä jatkumaan niin pääkaupunkiseudulla, muissa kasvukeskuksissa kuin monissa maakuntakeskuksissakin.

Toiseksi maamme vaurastuminen on varsin nuorta. Tämän takia elintason noususta kanavoituu meillä suhteellisesti verrokkimaitamme suurempi osuus parempaan ja laadukkaampaan ja ennen kaikkea väljempään asumiseen. Erään laskelman mukaan meillä tulisi olla peräti 700.000 asuntoa enemmän kuin mitä meillä on, jotta asumisväljyytemme henkeä kohti olisi samalla tasolla kuin Ruotsissa. Toisen laskelman mukaan Helsingissä, jossa on noin 300.000 asuntoa, tarvitaan vuosittain jopa 3.000 uutta asuntoa pelkästään olemassa olevan väkiluvun ylläpitämiseksi. Yleinen vaurastuminen, jota vallitseva talouskriisi ei hidastane kuin hetkeksi, tulee jatkossakin purkautumaan vaatimuksiin lisäneliöistä. Se, että osa tästä paineesta purkautuu laajenevaan kesä- ja kakkosasuntojen tuotantoon, ei muuta perusnäkymää. Eikä ole oletettavaa, että yleinen ilmastotietoisuus ainakaan tätä sinänsä ilmastotavoitteiden vastaista perusuraa kääntäisi.

Väestömme myös ikääntyy muita länsimaita nopeammin, mikä sekin heijastuu vahvasti asuntomarkkinoille. Näiden lisäksi niin lisääntyvä maahanmuutto kuin keskimääräisen ruokakuntakoon pieneneminen lisäävät asuntokysyntää, olkoonkin että nämä ilmiöt ovat useimmille länsimaille yhteisiä.

Uudistuotannon ohella meillä on merkittävää ja pitkäaikaista tarvetta aiempaa laajamittaisemmalle rakennusten peruskorjaustoiminnalle. Monissa muissa länsimaissa peruskorjaus on jo tuotannon volyymiltään ohittanut uudistuotannon. Näin tulee meilläkin käymään, ennemmin tai myöhemmin.

VTT:n vuotta 2007 koskeneen arvion mukaan asuinrakennusten korjauksiin ja kunnossapitoon kohdistetut panostukset vastasivat vain 70 %:a niiden rakenteiden kulumisen aiheuttamasta arvonalennuksesta. Tällainen tarpeeseen nähden riittämätön korjaaminen ja kunnossapito on meillä kasvattanut ja kasvattaa siis koko ajan korjausvelkaa tavalla, joka on kaikkea muuta kuin kestävä. Haastavinta on se, että itse asiassa rakennuksen arvon säilyttämiseen tähtäävä peruskorjaus ei edes ole riittävää, vaan tavoitteena tulisi olla rakennusten laadun parantaminen vastaamaan kehittyviä asumistarpeita.

Pysyvän asuntotuotantotarpeen ja kasvavan peruskorjaustarpeen ohella myös se väistämätön tosiseikka, että rakentamisen määrä tulee elvytyksestä huolimatta olennaisesti laskemaan takaa sen, etteivät valtion tukitoimet ehkäise rakennuskustannusten ja muiden tuotantopanosten halventumista.

Asunto- tai ylipäänsä kotimarkkinoiden elvyttäminen ei korjaa sen paremmin rahoitusmarkkinoiden myllerrystä kun vientiteollisuuden menekkivaikeuksia. Elvytys ei siten tuo ratkaisua talouskriisin varsinaiseen olemukseen, mutta se on – oikein kohdennettuna – välttämätöntä kriisin aiheuttamien tappioiden ja häiriötilojen minimoimiseksi.

Rakentamisen merkitys kansantaloudelle, julkiselle taloudelle ja työllisyydelle on huima. Viimeisenä normaalivuotena – jos sellaisia asuntomarkkinoilla onkaan – eli vuonna 2007, rakentamisen arvo Suomessa oli noin 28 miljardia euroa. Varsinaisten asuinrakennusten osuus tästä oli 11 miljardia jakautuen 6,5 miljardin arvoiseen uudistuotantoon ja 4,6 miljardin arvoiseen peruskorjaukseen. Asuinrakennussektori työllisti noin 180.000 ihmistä ja tuotti julkiselle taloudelle – kun rakentamisen hinnasta noin 40 % on veroja – noin 4 miljar-din euron verotulot.

Yksistään uudisrakentaminen työllisti noin 100.000 ihmistä ja tuotti verotuloja runsaan kahden miljardin euron edestä. Uudisrakentamisesta asuntojen määrällä mitattuna noin neljä viidesosaa on viime vuosina ollut markkinaehtoista eli muuta kun valtion tukemaa tuotantoa. Tuotannon arvossa mitattuna tämä osuus kipuaa jopa 90 %:iin. Sivuhuomiona voidaan tässä toki todeta, että asuntolainojen korkojen verovähennysoikeus on johtanut siihen, että käytännössä koko asuntokantamme on valtion tukitoimien piirissä.

Juuri tämä vapaarahoitteinen tuotanto on kuitenkin se siivu, johon nyt kohdistuu suurimmat paineet, ja joka on eniten uhattuna. Lyhyt laskuesimerkki kuvatkoon jälleen tilannetta: jos vapaarahoitteinen asuntotuotanto romahtaa puoleen, mikä on varsin yleinen, eikä esitetyistä arvioista edes pessimistisin arvio, menettäisimme arviolta 40.000 työpaikkaa ja yli miljardin euron verotulot.

Yleinen olettamus on, että ainakin vapaarahoitteinen kerros- ja rivitalotuotanto romahtaa, että tälle ei voi mitään, ja että näin syntyviä tappioita tulee pyrkiä kompensoimaan lisäämällä vuokra-asuntotuotantoa ja vauhdittamalla peruskorjaustoimintaa. Tämä pitää tietyin rajauksin paikkaansa. Erityisesti on huomattava, että sen paremmin vuokratuotanto kuin peruskorjauskaan eivät kärsi kysynnän puutteesta kuten vapaarahoitteinen tuotanto, vaan pikemminkin päinvastoin. Noususuhdanteen aikana vuokratuotannon osalta asetelma saattoi olla, että se kilpaili vapaarahoitteisen tuotannon kanssa. Nyt näin ei ole, vaan vuokratuotannon vaihtoehtona on lähtökohtaisesti se, ettei rakenneta mitään.

Niin vuokra-asuntotuotannon kuin peruskorjaustoiminnan kannalta olosuhteet ovat nyt otollisemmat kuin aikoihin. Rakennuskustannukset ovat jo laskeneet osin merkittävästikin. Noususuhdanteen kaltaisia kapasiteettiongelmia tai kiinnostuksen puutetta ei ole. Parannettu kotitalousvähennys lisää korjaustoiminnan houkuttelevuutta pientalopuolella.
Väheksyä ei myöskään pidä sosiaaliseen vuokratuotantoon räätälöityä käynnistysavustusta, jonka suhteellinen merkitys kustannusten laskiessa kaiken lisäksi kasvaa. Hallituksen toissapäiväinen päätös pääomittaa Kuntarahoitusta takaa sosiaalisen asuntotuotannon rahoituksen, mikä näinä päivinä ei todellakaan ole merkitystä vailla.

Jos joskus, niin nyt kannattaa rakentaa vuokra-asuntoja ja jos joskus, niin nyt kannattaa suorittaa ne peruskorjaukset, jotka jossain vaiheessa joka tapauksessa on tehtävä.

Kompensaatiomahdollisuuksien rajat ovat tästä huolimatta rajalliset. Peruskorjauspuolella haasteena ovat mm. asunto-osakeyhtiöiden tunnetut päätöksentekohaasteet tai ainakin prosessin hitaus sekä yleisen alakulon myötä lisääntyneen säästeliäisyystaipumuksen leviäminen myös sinne. Suorastaan järkyttyneenä luin päivänä eräänä eräästä iltapäivälehti-julkaisusta kuinka eräs tunnettu henkilö kertoi jollakin ”näin julkkis varautuu lamaan –palstalla” että hänen reseptinsä on siirtää suunniteltua remonttia. Yritä siinä sitten epäsuositun poliitikko-ammattikunnan edustajana vakuuttaa väkeä remonttien tärkeydestä sinänsä ja nykyisten olosuhteiden suosiollisuudesta, kun meitä huomattavasti suositummat urheilijat ja viihteentekijät ohjeistavat kansaa täysin vastakkaiseen suuntaan – ja huomattavasti laajemmin palstamillimetrein – kauniista kuvista puhumattakaan.

Vuokra-asuntopuolella haasteena ovat kiinnostuneiden toimijoiden vähäisyys ja näiden muuttuneet asenteet valtion tukemaa asuntotuotantoa kohtaan. Keskeisessä asemassa olevien kuntien kiinnostus perinteistä ara-tuotantoa kohtaan on vähentynyt jopa siellä, missä tarve vuokra-asunnoille on krooninen. Kuntapäättäjien pörinä siitä, ettei vuokra-asuntojen omistus tai tuotanto kuulu kunnan ydintehtäviin on huolestuttavasti vallannut alaa, vaikka käsittääkseni ainakin kunnalliset vuokrataloyhtiöt on perustettu juuri tätä tarkoitusta varten.

Ja vaikka tuetulla asuntotuotannolla on keskeinen sosiaalipoliittinen merkitys, mikä ei kuntapäättäjien näkökulmasta voi olla toisarvoista.

Ja vaikka ainakin isoimmilla kaupunkiseuduilla vuokra-asuntokannalla on myös olennainen elinkeinopoliittinen merkitys turvatessaan niin yksityisen sektorin kuin vaikkapa kunnan oman työvoiman saantia monilla keskeisillä palvelualoilla.

Monilla kaupunkiseuduilla kuntien välinen kilpailu hyvistä veronmaksajista ja siihen itse asiassa kytkeytyvä pyrkimys eri keinoin tuupata heikompia veronmaksajia naapurikuntien huoleksi vaikeuttaa tilannetta entisestään. Olen edelleen sitä mieltä, että jos Suomessa voisi asuntopoliittisin perustein toteuttaa vain yhden asian, se olisi pääkaupunkiseudun kaupunkien yhdistäminen.

Monien ns. yleishyödyllisten toimijoiden toimintalogiikka on muuttunut sijoitetun pääoman tuottoa korostavampaan suuntaan tavalla joka pakottaa kysymään ovatko yleishyödylliset tai ainakaan osa niistä oikeasti enää yleishyödyllisiä. Sinänsä vastauksella ei ole muuta kuin akateemista viihdearvoa, sillä käytännön elämässä ratkaisujen on aina pohjauduttava kulloisiinkin realiteetteihin. Toisaalta myös yleishyödyllisyyslainsäädäntöä muutettiin vuosituhannen vaihteessa tavalla, joka hyvistä tarkoitusperistään huolimatta kaikkea muuta kuin kannustaa vuokra-asuntotuotantoon.

Ympäristöministeriön joulukuussa 50 suurimmalle kaupungille suuntaama kysely kertoi varsin korutonta kieltä. Kun valtion tukema asuntotuotanto on viime vuosina ollut – erityisryhmäkohteet mukaan luettuna – hieman vajaan 4.000 asunnon tasossa, kuntakentän arvio tuotannon tarpeestakaan ei ylitä 6.000 asunnon vuosittaista määrää. Lama-ajan oloihin, jolloin ara-tuotantoa parhaimmillaan syntyi jopa kolminkertainen määrä, ei siksikään ole mitään mahdollisuuksia päästä, olivat valtion tuet ihan mitä tahansa. Tämä ei tietenkään tarkoita sitä, etteikö tukien näissä oloissa pitäisi olla niin houkuttelevat, että voimme saavuttaa sen mikä saavutettavissa on.

Kokonaan toinen asia on, että alalla voisi näinä päivinä olla huomattavaakin kiinnostusta hieman keveämmin säännellyn ja hieman keveämmin kahlitun vuokratuotannon toteutta-miseen, toki myös keveämmin tuin. Paitsi että se voisi vastata juuri tämän päivän akuuttiin tarpeeseen, pitää kysyä onko vallitseva jako täysin vapaarahoitteiseen vuokratuotantoon ja toisaalta käytännössä elinikäisin rajoituksin varustettuun raskaasti säänneltyyn tuotan-toon muutoinkin turhan jyrkkä. Jos ja kun tavoitteena on vuokratuotannon lisääminen, eikö meillä voisi olla eriasteisia tukimalleja ja eri kohderyhmiin profiloituneita vuokra-asuntotuottajia, vaikka hieman pysyvämminkin?

Asuntomarkkinoihin liittyy valtava määrä erilaisia yhteiskunnallisia intressejä. Toisaalta asuntomarkkinat ovat elimellinen osa markkinataloutta, jossa markkinamekanismi – kysyntä ja tarjonta –
sekä markkinaehtoisten toimijoiden luonnolliset tuotto-odotukset ovat ratkaisevassa asemassa. Näiden jonkinlaisessa risteyspisteessä työskennellessä tulee usein mieleen, että jos on busineksen ymmärrys yhteiskuntaopista vajavainen, niin niin on byrokratiankin ymmärrys markkinataloudesta.

Niin tai näin, jos puhdasoppinen sääntelyjärjestelmä ja arkielämän markkinatalous vääntävät kättä keskenään, niin todennäköistä on, ettei näistä kumpikaan taivu. Normaalioloissa meillä saattaa olla tähän varaa, mutta talouskriisin ravistellessa koko kansantaloutta, tilanteen on pakko muuttua. Kohtuuhintaisen asuntotuotannon kaikkien ominaispiirteiden täysimääräinen turvaaminen ja vuokra-asuntotuotannon volyymin maksimointitavoite eivät yksinkertaisesti mahdu samaan pilttuuseen. Kaikkea ei voi saada, joten jostakin on pakko joustaa. Ainakaan näinä päivinä joustaminen tuotannon määrässä ei kuulosta kovin houkuttelevalta.

Palataksemme peruskysymykseen, markkinaehtoisen uudistuotannon romahdus aiheuttaa meille mittavia tappioita, joita pitää pyrkiä pienentämään kaikin voimin. Jo tehtyjen päätösten ohella hallituksen huomisen lisätalousarviokäsittelyn myötä lienee odotettavissa lisää täsmälääkkeitä. Työmaat on yksinkertaisesti pyrittävä pitämään pystyssä, kaivurit käynnissä ja vasarat liikkeessä. Samalla koko asuntopolitiikan perusviritys muuttuu siten, että kaiken keskiössä on kansantalouden ja työllisyyden mahdollisimman suotuisan kehityksen tukeminen.

Tämä ei tarkoita sitä, että samalla joustettaisiin vaikkapa asumiseen liittyvistä ilmastotavoitteista. Itse asiassa vauhdittuva peruskorjaaminen päinvastoin tukee näitä pyrkimyksiä. Yhtä selvää on, että lisääntyvä vuokratuotanto palvelee yleisempiäkin asuntopoliittisia tavoitteita.

Odotettavissa oleva rakentamisen tason raju heikkeneminen on ongelma muutoinkin kun kansantalouden ja työllisyyden näkökulmasta. Vapaarahoitteisen tuotannon hiipuminen kiristää väistämättä vuokramarkkinoita. Vaikka osa asunnonvaihtohalukkaista voikin siirtää aikeitaan, osa ei voi. Perhetilanteet muuttuvat, ihmiset ikääntyvät ja nuoret itsenäistyvät, oli lama tai ei. Niin maan sisäinen kun vierasperäinen muuttoliikekin jatkuu, vaikkakin vähän laimeampana. Mitä vähemmän uudistuotantoa saadaan aikaiseksi, sitä suurempi osuus tästä purkautuu vuokramarkkinoille. Seuraukset näkyvät pidentyvinä vuokra-asuntojonoina ja kohoavina vuokrina. Riski asunnottomuudenkin lisääntymisestä on mitä ilmeisin. Täten myös monet asuntopoliittiset syyt puoltavat näkemystä asuntotuotannon ja erityisesti vuokra-asuntotuotannon tarpeellisuudesta.

Olivat olot miten haasteelliset tahansa, mielessä on myös pidettävä se, että suhdanteet tulevat ja menevät. Myös seuraava nousukausi on joka päivä päivän lähempänä. Mitä enemmän rakennusyhtiöitä, vaikka pienempiäkin, menee kriisin aikana konkurssiin, sitä heikompi kilpailutilanne meillä markkinoilla nousun koittaessa on. Tämän kiistattomat kielteiset heijastusvaikutukset ovat ilmeisiä kaikille.

Jokaisen vakavamman taantuman aikana menetetään myös alan osaamista. Ja usein pysyvästi. Mitä laajempiin irtisanomisiin alalla joudutaan, sitä useampi syrjäytyy pysyvästi erilaisiin työttömyys- tai eläkeputkiin tai muuten vain epäsuosiollisten elämäntapojen tielle. Kun vielä otetaan huomioon alan ikärakenne ja vielä koko maailman laajuudessa poikkeuksellisen epäsuotuisa demografinen kehityksemme, uhka alan kapasiteettiongelmista ja osaamisvajeesta auringon ryhtyessä uudelleen paistamaan, on ilmeinen. Eikä pidä vähätellä sitäkään riskiä, että kriisi vähentää alan houkuttelevuutta nuorten ura- ja koulutusvalintoja tekevien keskuudessa, mikä olisi todellista myrkkyä koko alalle.

Asuntomarkkinat toimivat erään tavoin jojon lailla. Nousua seuraa lasku ja laskua nousu. Mitä nopeammin mennään toiseen suuntaan, sitä vahvempi on usein myös rekyylivaiku-tus. Tällä tarkoitan ennen kaikkea sitä, että mitä pitempään ja mitä laajemmin vuosittainen asuntotuotantomme jää jälkeen pitkän aikavälin keskiarvotarpeesta, sitä enemmän meille syntyy patoutunutta asuntokysyntää.

Toisin kuin vaikkapa makkaran tai kodinkoneiden valmistuksessa, jossa tarjonta nopeasti mukautuu vastaamaan vahvistunutta kysyntää, asuntotuotanto reagoi talouden elpymiseen varsin hitaasti. Siksi riskinä – tai itse asiassa jopa varsin ennustettavana skenaariona – on, että nousun uudelleen koittaessa meillä on jälleen ankara pula tarvittavista asunnoista samalla kun asuntohinnat ponnahtavat rajusti ylöspäin.

Vaipumatta liialliseen synkkyyteen ja unohtamatta, että sinnikäs kansamme on noussut hankalammistakin koettelemuksista pyrin vain sanomaan, että asunto- ja rakennusalalla on muutakin pelissä kuin tilapäiset yksilö- tai yrityskohtaiset tappiot, että kaikki ne ponnistelut, joita alan aktiviteetin laskua voivat loiventaa ovat tervetulleita ja eritoten, että riskiä kuplan ylläpitämisestä ei ole.

Sille emme voi mitään, että tappioita on tiedossa, mutta mitä enemmän pystymme näitä tappioita pienentämään, sitä suuremman palveluksen teemme koko kansantaloudelle ja työllisyydelle, sitä pienemmillä asunto- ja vuokramarkkinoiden häiriöillä selviämme ja sitä paremmat eväät tulevan nousun rakentamiselle onnistumme säilyttämään.

Kaiken tämän sanottuani haluan sanoa, etten vielä ole sanonut juuri mitään siitä, mikä on kaikkein keskeisintä. Ongelmamme – yhteinen sellainen – on, että syvennymme aivan liian harvoin miettimään sitä, mistä ihan oikeasti on kysymys. Tai ylipäätään esittämään oikeita kysymyksiä, kuten mitä markkinoilla ihan oikeasti tapahtuu, miksi näin tapahtuu, mikä on todellinen ongelma ja voiko tälle tehdä mitään.

Tarkoitan tällä sitä, että asuntomarkkinoiden näkökulmasta ylivoimaisesti keskeisin kysymys erityisesti kansantalouden ja työllisyyden näkökulmasta on vapaarahoitteisen tuotannon sukeltaminen. Tämä on myös kaikkein haasteellisin alue, koska siellä siirrymme meille tutummista insinööri-, talous- ja yhteiskuntatieteistä vahvasti myös käyttäytymistieteiden puolelle.

Ovatko asunnot liian kalliita, ettei niitä sen takia osteta, eikä siksi sen takia rakenneta? Vai oletetaanko asuntojen hintojen vielä laskevan sen verran, ettei niitä sen takia osteta – siis vielä? Vai pelkäävätkö ihmiset enemmän tai vähemmän asian syvätiedostaen ylipäänsä näinä aikoina heittäytyä asuntomarkkinoiden vietäväksi, joissa kyse useimpien kannalta kuitenkin on elämän suurimmista taloudellisista sitoumuksista? Vai ajattelevatko he, että nyt ei ole sosiaalisesti korrektia törsätä uuteen asuntoon? Vai pelkäävätkö ihmiset konkreettisesti oman työpaikkansa ja toimeentulonsa puolesta tavalla, joka estää heitä toimimasta siten, kun he normaalioloissa toimisivat? Vai kummitteleeko heidän mielissä edelleen lama-ajan kauhukuvat asuntolainataakan alle tuupertuvista ihmisistä, joiden asunto tämän myötä joutuu vasaran alle?

Tosiasiassa lienee kyse vähän näistä kaikista. Ja varmasti monista muistakin tekijöistä.

”Olemme vain ihmisiä. Ja siksi teemme markkinoilla olettamuksia ja väärintulkintoja, jotka vaikuttavat hintoihin, mikä taas vaikuttaa markkinoihin”, toteaa suursijoittaja George Soros tuoreessa finanssikriisiä käsittelevässä kirjassaan.

Olennaista on kuitenkin tunnistaa, että asuntotuotanto elpyy toden teolla vasta asuntokysynnän elpyessä, ja että tältä osin kyse on pitkälti markkinapsykologisista tekijöistä. Siksi avainasemassa ovat kaikki ne toimet tai tapahtumat, jotka palauttavat ihmisten luottamusta markkinoihin ja oman taloutensa hallintaan. Markkinakorkojen lasku lienee kaikista näköpiirissä olevista asioista merkittävin, jos ei vielä lähellekään kaikkia solmuja avaava.

Vastauksien löytäminen esitettyihin kysymyksiin on vaikeaa. Ja voipi olla niinkin, että ratkaisut eivät yksinkertaisesti ole käsissämme, vaan että ne palautuvat sinne kauas rapakon taakse, mistä nykykriisi pitkälle juontaa juurensakin. Mutta varmaa on se, että oikeiden vastausten löytäminen edellyttää ensin oikeiden kysymysten tekemistä. Yhtä varmaa on se, että vastauksia ei löydy, ellei niitä yritä löytää. Toki aika lailla varmaa on sekin, että aika aina hoitaa kiperimmätkin kysymyksenasettelut yleisen markkinasentimentin kääntyessä.

Jokainen merkittävämpi suhdannekäänne merkitsee samalla markkinoiden murrosta, mikä puolestaan merkitsee myös pysyvämpää muutosta. Paluuta vanhaan ei monessa mielessä enää ole. Aika entinen ei koskaan enää palaa. Suhdanneviisareiden kääntyessä taas kohti iloisempia ilmansuuntia, asunto- ja rakennusmarkkinat ovat mitä todennäköisimmin muuttuneet aika lailla – ja enemmän kun tänään ehkä kuvittelemmekaan. Tosin harva meistä osaa ennustaa millä lailla.

Jotta muutos ja murros ei olisi hallitsematon, meidän tulee kaiken kurjuuden keskelläkin varautua uuteen nousuun ja luoda sille mahdollisimman suotuisat edellytykset. On myös muistettava, että jokaisessa suhdannevaiheessa – vaikeammassakin – on aina omat mahdollisuutensa. Siksi juuri nyt olisi mitä otollisin mahdollisuus ennakkoluulottomasti ja kiihkottomasti, mutta määrätietoisesti paneutua rakentamisen kustannusrakenteeseen ja mm. normitalkoiden hengessä erilaisten viranomaissäännösten vaikutukseen rakentami-sen hintaan. Pohtia tulisi mm. sitä, onko asuntotuotantomme liian monotonista ja bulkki-maista. Ratkaisuja tulisi etsiä myös sille, miten ihan oikeasti pystyttäisiin tuottamaan aidosti kohtuuhintaisia ratkaisuja, miten rakentamisen koko ketjun kokonaisaikaa voitaisiin lyhentää ja miten alan yleistä innovatiivisuutta voitaisiin lisätä. Merkittävä tarve lienee myös alan erilaisten prosessien kehittämiseen, julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuushankkeiden edistämiseen ja vaikkapa alan yleiseen teollistamiseen.

Yhden asian suhteen ei kuitenkaan pidä jäädä pohdiskelemaan ja pähkäilemään. Olisi täysin anteeksiantamatonta, jos talouden laihoja vuosia ei hyödynnettäisi aktiivisen kaavoituksen merkeissä, ja jos lihavien vuosien koittaessa joutuisimme yhdessä maailman harvaan asutuimmissa maissa taas tilanteeseen, jossa kaavoitetun tonttimaan puute olisi asuntotuotannon vauhdittamisen merkittävin rajoite.

Ei tämä silti tarkoita sitä, että kaavoittaa voidaan mihin tahansa.

Mitä valtio voi ja saa tehdä? Näin kysyy otsikkoni. Tähän onkin hyvä lopettaa.

Valtio saa tehdä mitä tahansa, mikä on lakien mukaista ja ellei se ole sitä, lakeja voi aina muuttaa, ellei se sitten olisi perustuslakien, EU-säännösten tai joidenkin muiden pyhien oppien vastaista.

George Soros kirjoittaa: ”Markkinat eivät välttämättä hakeudu itsestään tasapainoon. Päinvastoin. Jos markkinat jätetään täysin oman onnensa nojaan, niillä on pikemminkin taipumus hakeutua ääripäihin – euforiaan tai epätoivoon. Ja nyt me olemme epätoivossa”.

Markkinat on nyt nostettava tästä epätoivosta. Tuleen ei saa jäädä makaamaan. Markkinoita ei voi jättää oman onnensa nojaan. Varsinkin poikkeuksellisina aikoina on voitava ja uskallettava tehdä myös poikkeuksellisia asioita. Vaikka se ei olisi kaikkien markkinatalousoppien mukaistakaan, Sorosta vapaasti mukaillen.

Vaikein kysymys on mitä valtio voi tehdä. Tätä ainakin minä puntaroin ja pohdiskelen joka siunattu päivä – ja välillä unissanikin.