Blogi Yleistä

Asuntolainojen alhaiset korot – pelastus vai uusi uhkatekijä?

Kuluttajien luottamus talouteen ja eritoten omaan talouteen on pysynyt koko nykyisen kriisin ajan hyvänä. Aivan viime aikoina se on ollut jopa vielä paranemaan päin. Ilmiölle on luonnollisia selityksiä. Työttömyyden rajusta kasvusta huolimatta, valtaenemmistö ei tästä ole joutunut kärsimään. Enemmistöllä palkat (ja eläkkeet) ovat nousseet, verotusta on kevennetty ja korot ovat laskeneet ennätysalhaisiksi. Kaikki tämä on näkynyt käytettävissä olevien tulojen roimana lisääntymisenä. On selvää, että tämä lisää yleistä luottamusta.

On kuitenkin hyvä huomata, että tällainen kehitys ei tule jatkumaan. Palkat eivät lähivuosina enää nouse viime vuosina totuttua tahtia. Verotus tuskin kevenee, onpa jopa riski, että se kiristyy. Ja ennen kaikkea korot lähtevät jollain aikavälillä vääjäämättä nousuun.

Eritoten asuntolainaisten kotitalouksien korkomenojen ja erityisesti siinä tapahtuneiden ja tapahtuvien muutosten merkitystä ei aina tunnuta ymmärrettävän.

Tämän päivän Helsingin Sanomissa todetaan, että ”asunnonomistajat eivät ole työttömyyden noususta huolimatta toistaiseksi lyyhistyneet velkojensa alle kuten 1990-luvun lamassa”. Suomen Pankin ekonomisti Risto Herralan mukaan tähän vaikuttaa se, ettei taantuma ole vielä kestänyt kovin kauaa, velalliset ovat sinnitelleet ja pankit ovat myöntäneet lykkäystä maksuaikatauluun. ”Myös korkojen lasku on selvästi helpottanut velallisten asemaa”, Herrala toteaa.

Kaikki tämä pitää varmasti paikkaansa. Korkokannan muutosten merkitys lienee kuitenkin olennaisesti edellisestä välittynyttä keskeisempää. Kun Herrala toteaa, että ”velkaa ottavien on syytä varautua myös korkojen nousuun”, ja että ”lainaan pitää jättää erityisen paljon pelivaraa”, tähän on helppo yhtyä.

Uusien asuntolainojen keskimääräinen korko oli vuoden 2009 marraskuussa 2,01 %. Uuden asuntolainan keskikoko puolestaan on eri kyselyjen perusteella noin 100.000 euroa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kotitalous maksaa 100.000 euron asuntolainasta vuodessa korkoja noin 2.000 euroa eli vajaa 170 euroa kuukaudessa.

Vuoden 1990 marraskuussa uusien asuntolainojen keskikorko oli 13,49 %, vuoden 1992 marraskuussa 13,01 %, vuoden 1992 marraskuussa 13,27 % ja vielä vuoden 1993 marraskuussa 8,88 %.

Ero on huima. Vuosina 1990-1992 kotitalous joutui siis maksamaan vastaavasta 100.000 euron lainasta korkoja noin 13.000 euroa vuodessa eli noin 1080 euroa kuukaudessa. Eli siis 910 euroa enemmän kuin nyt. Siis joka ikinen kuukausi. Lyyhistyminen velkojen alle oli tuolloin jo yksistään tästä syystä huomattavasti todennäköisempää.

Tavallisen palkansaajan näkökulmasta korkokannan erot ovatkin tässä näiden kahden kriisiajan välisessä vertailussa huomattavasti merkittävämpiä kun mitä verotuksen tai palkkojen muutoksilla yhteensäkään voi olla. Itse asiassa vain mahdollinen työttömyys on kotitalouden käytettävissä olevien tulojen näkökulmasta tätä dramaattisempi asia. Työttömyys puolestaan koskee vain sen osaksi joutuneita, kun korkokanta vaikuttaa kaikkien velallisten asemaan.

Väite siitä, että ”myös” korkojen lasku on helpottanut asuntovelallisten asemaa suhteessa 1990-luvun lamaan tulisikin ehdottomasti muuttaa muotoon ”nimen omaan” korkojen lasku on helpottanut heidän asemaansa.

Korkojen ennätysalhainen taso onkin asuntovelallisen näkökulmasta ylivoimaisesti merkittävin ero suhteessa 1990-luvun lamaan. Korkotaso on ollut tämän kriisin suurin pelastus. Jatkossa tilanne kuitenkin muuttuu.

Kun 1990-luvun lamasta lähdettiin nousuun, korot laskivat ja helpottivat asuntovelallisten asemaa. Nyt käy päinvastoin!

Paluuta 1990-luvun ennätyskorkeisiin korkoihin ei onneksi ole, mutta käytännössä jokaisen asuntovelkaisen tulisi hiemankin pitemmällä aikavälillä varautua ainakin siihen, että korkokanta on 5 % nykyisen 2 %:n sijasta.

Korkojen väistämättömässä nousussa piilee ainakin kaksi isoa vaaratekijää. Ensinnäkin uusia asuntolainoja ottavat eivät aina miellä sitä, että pitkässä juoksussa heidän korkomenonsa asettuvat huomattavasti korkeammalle tasolle kun mitä tämän päivän korkotaso antaa olettaa. Tämä tarkoittaa joko kuukausittaisen lainanhoitokulun selvää nousua tai laina-ajan pitenemistä. Varsinkin niiden osalta, joilla laina-ajat ovat pitkiä ja joilla kuukausittaiset lainanhoitokulut on mitoitettu maksimiin, tämä tietää väistämättä ongelmia. Toivoa sopii, että pankit ovat hoitaneet tehtävänsä sen verran hyvin, ettei näitä ole paljoa.

Toki on selvää, että valistuneet ja monipuolisesti tietoa hakeneet kuluttajat osaavat laskea ja suojautua, ja että he eivät ole vaaravyöhykkeessä.

Alhainen korkotaso lisää myös asunnonostohalukkuutta, mikä rakennusalan kannalta on positiivista. Kysynnän vahvistuessa tarjonta ei kuitenkaan vahvistu vastaavasti – ainakaan samalla aikataululla. Riski siitä, että ylialhainen korkokanta ja varsinkin sen lyhytjänteinen mieltäminen villitsevät ihmisiä toimimaan asuntomarkkinoilla tavalla, joka nostaa asuntojen hintoja -kriisistä huolimatta – on melkoinen. Näin on käynyt jo mm. Ruotsissa, kuten Arno Ahosniemi tämän päivän Kauppalehdessä kirjoittaa.

Suomen asuntolainamarkkinoiden erityispiirteisiin muuten kuuluu, että korkokantamme meillä vaihtelevat useimpia muita maita enemmän. Alhaisten korkojen aikana velalliset hyötyvät meillä enemmän, mutta toisaalta korkojen noustessa myös velallisten taakka kiristyy enemmän. Suomessa nautitaan – asuntovelallisten näkökulmasta – tänä päivänä siis myös kansainvälisesti katsoen poikkeuksellisen alhaisista koroista, mikä lisää mainittuja riskejä entisestään.