Puheet Yleistä

Asuntoforumin avaus, Helsinki

Hyvät asuntoforumin osanottajat,
Hyvät naiset ja herrat,

Tämänkertaisen Asuntoforumin aiheena on korjausrakentaminen. Otsikoksi on valittu ”Korjausrakentaminen kunniaan”, mikä viittaa siihen, ettei korjausrakentamiseen suhtauduta sillä vakavuudella, kun siihen pitäisi suhtautua.

Aihe on erityisen ajankohtainen nykyisessä taloustilanteessa, jossa korjausrakentamisen odotetaan vilkastuvan ja paikkaavan ainakin osin uudistuotannon hiipumisen aiheuttamia kansantaloudellisia tappioita, ja jossa remontoinnille on muutoinkin poikkeuksellisen otolliset olosuhteet niin kustannusten laskun kun valtion erityistukitoimien johdosta.

Korjausrakentamisen kunnianpalautuksessa on kuitenkin kyse paljosta muustakin kuin suhdanneluonteisesta harjoituksesta. Tarpeeseen nähden riittämätön korjaaminen ja kunnossapito kasvattavat korjausvelkaa jatkuvasti. Esimerkiksi vuonna 2007 korjaukset ja kunnossapito vastasivat VTT:n arvion mukaan vain 70 %:a asuinrakennusten rakenteiden kulumisesta aiheutuneesta arvon alennuksesta. Koulujen, päiväkotien ja monien muiden julkisten rakennusten osalta kertynyt korjausvelka on vielä suurempi. Kyse on erittäin merkittävästä kysymyksestä, eritoten kun huomioon otetaan rakennuskannan valtava osuus koko kansallisuusvarallisuudestamme.

Sinänsä koko korjausvelkakäsite on osaltaan hieman harhaanjohtava. Korjaaminen nähdäänkin liian usein rakennuksen kunnon eräänlaisena palauttamisena alkuperäiselle tasolle. Korjataan kuntoon, ylläpidetään tai kunnossapidetään, kun näkökulman pitäisi ennemminkin olla rakennuskannan kehittäminen vastaamaan nykyisiä ja tulevaisuuden vaatimuksia.

Energiatehokkuuden parantaminen on hyvä esimerkki tästä tarkastelutavasta. Myös väestön ikääntyminen sekä ylipäänsä ihmisten asumistoiveiden ja tarpeiden kehittyminen sekä erilaistuminen korostavat tarvetta paitsi ”ylläpitää” myös ”kehittää” asuntokantaamme. Korjausrakentamisella voidaan ja tulee osaltaan sopeuttaa rakennuskantaa vastaamaan väestömuutoksista kuten väestön ikääntymisestä aiheutuviin muuttuviin tarpeisiin esim. esteettömyyden suhteen.

Asuntokantamme kehittämistä ei monestakaan syystä voi jättää pelkän uudistuotannon varaan, varsinkaan kun sitäkään ei turhasta innovatiivisuudesta ja kehitysmyönteisyydestä kovin usein ole tapana syyttää. Sitä paitsi: jos suomalaista asuntorakentamista on viime vuosikymmeninä osin aiheestakin syytetty ��?bulkkituotannosta��?, korjausrakentamisen avulla tästäkin tuotannosta on saatavissa yksilöllistä ja kunkin omistajan tarpeet ja toiveet paremmin täyttävää.

Oppia tulisi hakea vaikkapa liike- ja toimitilakannastamme. Kun esimerkiksi toimistoa remontoidaan, lähtökohtana lienee useimmiten tilojen muuttaminen vastaamaan tämän päivän vaatimuksia. Asuinrakennuspuolella korjaamisessa ei tällaista kehittämisen näkökulmaa ole mukana, ainakaan samassa määrin. Hyvän poikkeuksen tästä muodostavat hankkeet, jossa korjaamisen yhteydessä muutetaan koko rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta esimerkiksi muokkaamalla teollisuustila asunnoiksi tai ottamalla ullakkokerros asumiskäyttöön.

Toisaalta erityisen arvokkaaksi katsottujen suojeltujen rakennusten osalta rakennuksen kehittäminen on erityisen vaikeaa. Tähän – siis myös suojeltujen rakennusten käyttötarkoituksen mukaisen käytön edellytyksiin – tulisi jatkossa kiinnittää entistä enemmän huomiota.

* * * * * * * * * *

Aikakautemme suurin haaste liittyy ilmastonmuutokseen. Se edellyttää kasvihuonekaasupäästöjen olennaista vähentämistä, mikä puolestaan edellyttää niin energian säästöä kun uusiutuvien energialähteiden käytön lisäämistä. Rakennuskantamme on näissä talkoissa tunnetusti aivan erinomaisen keskeisessä roolissa, vastaahan rakennuskanta peräti 40 %:sta maamme energiankulutuksesta ja 30 %:sta maamme kasvihuonekaasupäästöistä.

Rakennuskannan hitaan uusiutumisen takia korjausrakentaminen on jälleen avainasemassa. Lyhyellä aikavälillä tämä on itsestäänselvyys, mutta sen merkitystä ei pidä vähätellä myöskään pitemmässä juoksussa. Kaikista niistä rakennuksista, joita meillä on vuonna 2050, peräti puolet on jo rakennettu.

Uudistuotannon puolella energiatehokkuuden parantaminen on korjausrakentamista helpompaa ja se voidaan tehdä – ja tehdään pitkälti normivetoisesti. Myös alan teknologian ja osaamisen oletetaan merkittävästi kehittyvän. Tällä saralla tuloksia onkin helppo ennustaa saavutettavan. Silti: jopa vuoden 2050 tulokulmasta peräti puolet haasteesta palautuu rakennuskantaamme, joka meillä on jo tänään silmiemme edessä.

Lähtökohta on tähän mennessä ollut se, ettei korjausrakentamisen energiatehokkuutta edistetä normipohjaisesti. Ajattelutapa on ollut, ettei kiinteistönomistajia tule pakottaa energiatehokkuuden parantamiseen, olkoonkin että rakennusvalvonnalla on jo olemassa olevan lainsäädännön pohjalta tähän tiettyjä mahdollisuuksia. Meillä on ollut taipumus ajatella, että kiinteistönomistajilla on syvenevän korjausvelan alla ihan riittävästi huolia, velvollisuuksia ja laskennallisia menoeriä muutoinkin.

Painopiste onkin ollut valistuksessa, informaatio-ohjauksessa sekä yleisemmin ennakoivan ja suunnitelmallisen ylläpitokulttuurin korostamisessa. Valtiovallan perusviestinä on ollut, ettei ainakaan yhtään isompaa peruskorjausta tulisi toteuttaa ilman, että samalla kiinnitetään huomiota energiakysymyksiin. Yleistä ymmärrystä asiassa on edistetty mm. käyttöön otetulla energiatodistusjärjestelmällä.

Valistuneeseen vapaaehtoisuuteen perustuva tiekartta ei kuitenkaan näytä tuottavan toivottavia tuloksia, ainakaan riittävän ripeästi. EU:n komission tuoreessa energiatehokkuusdirektiiviä koskevassa muutosesityksessä tulokulma onkin jyrkentynyt. Direktiivin mukaan laajojen korjaustoimenpiteiden yhteydessä tulisi kaikkien rakennusten osalta asettaa myös normipohjaiset energiatehokkuuden vähimmäisvaatimukset.

Energiatodistusjärjestelmää esitetään samalla selvästi laajennettavan, minkä ohella niitä varten pitäisi perustaa riippumaton valvontajärjestelmä. Energiatodistuksiin on jatkossa myös sisällytettävä säästösuositukset. Direktiivin johdosta tehtyyn kansalliseen lainsäädäntöön on kaiken lisäksi sisällytettävä rangaistussäännökset. Lähtökohtana on myös, että jatkossa jäsenmaat eivät saisi tukea sellaisia rakennus- tai korjaustoimia, jotka eivät täytä kustannusoptimaalisia energiatehokkuusvaatimuksia.

Energiatodistusjärjestelmän olennainen tasonkorotus ei tule olemaan helppoa. Pakollisen energiatehokkuustavoitteen kytkeminen laajamittaisiin peruskorjauksiin ei sekään tule olemaan ongelmatonta sisältäen mm. vaikeita rajanvetokysymyksiä ja riskin tulevien remonttien epätarkoituksenmukaisesta pilkkomisesta asetettavan 25 %:n kynnysarvon alittaviin osaratkaisuihin. Direktiivin täytäntöönpanon kustannusvaikutukset – niin valtiovallalle kuin kiinteistönomistajille – tulevat olemaan tuntuvia. Aiheen tärkeyden ja eritoten olemassa olevan kannan energiatehokkuuden parantamisen välttämättömyyden takia valtioneuvosto tulee kuitenkin lähiviikkoina eduskunnalle annettavassa ns. U-kirjelmässä ottamaan direktiiviluonnokseen selkeän positiivisen kannan.

* * * * * * * * * *

Aikakautemme suurimmasta haasteesta on seuraavaksi syytä siirtyä tämän hetken päivänpolttavimpaan teemaan. Kansainvälisestä talouskriisistä seurannut vapaarahoitteisen asuntotuotannon dramaattinen hiipuminen tai jopa romahtaminen koettelee koko rakennussektoria kovalla kädellä. Alan työttömyys tulee olennaisesti pahenemaan ja mm. verotulojen laskusta ja työttömyyskorvausten noususta seuraavat kansantaloudelliset tappiot olemaan suuria.

Näitä tappioita ei voi välttää. Niitä voidaan kuitenkin vähentää vauhdittamalla niin vuokra-asuntotuotantoa kuin peruskorjaustoimintaakin.

Toisin kuin omistusasuntotuotannossa, peruskorjauspuolella ongelma ei ole kysynnän niukkuudessa. Kuten todettua, rakennusten ns. korjausvelka kasvaa. Rakennuksia kunnostetaan ja peruskorjataan säännöllisesti vähemmän kuin mitä ne kuluvat ja heikkenevät. Seurauksena asuntojen ja muiden tilojen laatu heikkenee ja arvo laskee.

Nousukaudella peruskorjaamiseen liittyi monia ongelmia. Kapasiteetti- ja kiinnostusongelmien ohella haasteena olivat erityisesti korkeat kustannukset. Nyt tilanne on toinen. Kiinnostusta on. Työväkeä riittää. Tarjouksia saa. Ja ennen kaikkea kustannukset ovat laskeneet, osin jopa merkittävästikin. Kaiken tämän päälle asunto- ja vuokrataloyhtiöt saavat vuoden loppuun asti valtiolta ylimääräisen 10 %:n korjausavustuksen. Pientaloissa – ja kerros- ja rivitaloissa asukkaan omalla vastuulla olevien korjausten – osalta puolestaan voi hyödyntää vuoden vaihteessa ehdoiltaan olennaisesti parantunutta kotitalousvähennystä. Jos joskus niin nyt kannattaa peruskorjata. Jos joskus niin nyt kannattaa tehdä ne toimet, jotka joka tapauksessa tulee tehdä tai olisi jo jopa pitänyt tehdä, koska jos joskus niin nyt se on myös taloudellisesti kannattavaa.

Rakentaminen on yksi suhdanneherkimmistä aloistamme. Tämä näkyy monella tavalla. Myös siten, että nousukaudella kustannukset kasvavat ja taantuman aikana laskevat. Seuraava nousu tulee ennemmin tai myöhemmin. Silloin kustannukset nousevat jälleen. Korjausten ja varsinkin sellaisten korjausten, jotka pitäisi tehdä viimeistään nyt, jättäminen tuleville vuosille on yksinkertaisesti tyhmää.

Itse asiassa tilaisuus on niin hyvä, että nyt kannattaisi jopa aikaistaa tuleville vuosille tarkoitettuja remontteja. Puhumattakaan siis niistä, jotka olisi jo tullut tehdä. Peruskorjaaminen nyt on siksi paitsi tekijälleen itselleen järkevää, myös suuri palvelus koko kansantaloudelle ja työllisyydelle.

Valtion ns. suhdanneluonteiset korjausavustukset on otettu hyvin vastaan. Niihin kohdistuu ilahduttavan suurta mielenkiintoa. Mutta toki niitäkin on kritisoitu. Ennen kaikkea niiden tiukkaa aikataulua on arvosteltu. Huomiota on kiinnitetty sekä siihen, että osa taloyhtiöistä ei annetussa 11 kuukauden aikataulussa yksinkertaisesti ehdi mukaan ja toisaalta on pelätty, että kiireinen aikataulu johtaa huonoon suunnitteluun, mikä myöhemmin tulisi kalliiksi.

On totta, että aikataulu on tiukka. Toisaalta se on koko elvytysfilosofian keskeinen sisältökin. Tarkoitus ei olekaan, että tämän avustuksen avulla kaikissa taloyhtiöissä nyt toteutettaisiin kaikki mahdolliset perustavaa laatua olevat ja usein rästiin jääneet peruskorjaukset. Sen sijaan tarkoitus on – kuten kaikessa elvytyksessä – aikaansaada sellaisia välittömästi vaikuttavia toimia, joilla alan työllisyyden laskua voidaan mahdollisimman tehokkaasti loiventaa. Kyse on määräaikaisesta elvytystoimesta, ei pysyvästä korjaustoiminnan tukielementistä, jollaiseksi se on toisinaan virheellisesti mielletty.

On totta, että osalle taloyhtiöistä aikataulu on haasteellinen. Se ei kuitenkaan koske kaikkia. Osa taloyhtiöistä on paremmin valmistautunut, kun osa. Kaikki taloyhtiöt eivät – onneksi – aloita tulevan remontin suunnittelua nollasta. Siksi järjestelmä suosiikin niitä taloyhtiöitä, jotka ovat ennakoivassa ja suunnitelmallisessa ylläpitokulttuurissaan ottaneet muita pitempiä askelia. Eikä tämä ole väärin – pikemminkin päinvastoin.

Erityisen tärkeää suunnitelmallisuus on energiatehokkuutta parannettaessa ja rakennuksen fysikaalista toimintaa muutettaessa, koska tähän liittyy mahdollisten kosteus- ja homevaurioiden kautta suuria terveydellisiä riskejä. Kiire ei ole eikä voi olla syy hutilointiin. Kuitenkin vain kohtuullisten taloudellisten kannustimien takia ei kannata ottaa sellaisia riskejä, jotka pahimmillaan tulevat pitemmällä aikavälillä huomattavan kalliiksi. Vastuu tästä on viime kädessä aina kiinteistön omistajalla.

* ** * * * * * * *

Kansallisvarallisuudesta huolehtimisen, energiatehokkuuden parantamisen ja alan suhdanneluonteisen elvyttämisen ohella korjausrakentamiseen liittyy lukuisia muitakin yhteiskunnallisesti relevantteja näkökohtia.

Korjausrakentamisella voidaan osaltaan ehkäistä yhdyskuntarakenteen hajautumista ja yhdistettynä uudisrakentamiseen myös tiivistää yhdyskuntia. Sillä turvataan kulttuurihistoriallisten ja rakennustaiteellisten arvojen sekä rakennetun maiseman historiallisen kerroksellisuuden säilymistä ja vaikutetaan rakennuskannan terveellisyyteen, turvallisuuteen sekä tätä kautta asuinympäristöjen yleiseen viihtyisyyteen ja visuaalisiin ulottuvuuksiin.

Korjausrakentamisella voidaan myös parantaa yleistä asumistasoa, edistää ikääntyneiden kotona asumista ja muuttaa rakennuskantaa vaikkapa sopeutumaan sosiaali- ja terveydenhuollossa tapahtuviin muutoksiin kuten laitoshoitopainotteisesta palvelurakenteesta avohoitoon siirtymiseen

Onnistuneella korjausrakentamisella vähennetään asuinalueiden segregoitumista, kun sitä tehostetaan esim. eriytymisvaarassa olevilla asuinalueilla. Näillä vähemmän houkuttelevilla alueilla korjausrakentaminen voi parantaa alueen imagoa, houkutella aiempaa monipuolisempaa asujaimistoa ja jopa tätä kautta parantaa alueen palvelutarjontaa. Rakennetun ympäristön kunnossapidolla vähennetään niin rikoksentekohaluja kuin –paikkojakin kuin myös pelkoa rikoksen uhriksi joutumisesta. Rapistuneet rakennukset luovat omalta osaltaan sellaista välinpitämättömyyden ilmapiiriä, joka ruokkii itse itseään. Huonosti pidettyä ympäristöä on esimerkiksi matalampi kynnys rikkoa ja sotkea lisää kuin hyvin hoidettua ympäristöä.

Vähämerkityksellistä ei ole sekään, että korjausrakentaminen ylläpitää perinteistä käsityötaitoa.

* * * * * * * * * *

Kun yli puolet vuosittain rakennettavista uusista asunnoista tuotetaan maassamme anonyymille asukkaalle, korjausrakentamisessa toimitaan pääsääntöisesti kiinteistöjen, rakennusten ja asuntojen tunnettujen omistajien kanssa. Tämä asettaa korjausrakentamisen menettelyille aivan erityisiä, uudisrakentamisesta poikkeavia vaatimuksia.

Meillä on aivan liian usein taipumus syyttää varsinkin asunto-osakeyhtiöitä niiden päätöksentekokyvyn heikkouksista. Tätäkin ilmenee. Huomattavasti rakentavampaa olisi kuitenkin pureutua siihen, miten voisimme helpottaa tätä päätöksentekoa. Erityisesti asiakaslähtöisyys on korjausrakentamisessa edelleen varsin huonoa. Tämä koskee niin alan menetelmiä kuin tiedotusta ja viestintää.

Isommat korjaustoimet ovat paitsi kalliita myös aikaa vieviä ja asukkaille mitä moninaisinta harmia aiheuttavia. Olen täysin vakuuttunut siitä, että yleinen ilmapiiri peruskorjaustoimintaa kohden paranisi selvästi, jos korjaustoiminnan prosesseja osattaisiin kehittää siten, että korjaaminen olisi rakennuksissa asuville ja niitä käyttäville nykyistä vaivattomampaa ja häiritsisi vähemmän heidän jokapäiväisiä askareitaan.

Asianmukainen viestintää ennen korjauksia, niiden aikana ja jopa niiden jälkeen ei voi liiaksi korostaa. Toisin kuin uudisrakentamisessa viestintä kohdistuu paitsi alan ammattilaisiin, myös maallikkoihin, etenkin kiinteistönomistajiin. Siksi viestinnän tulee olla ymmärrettävää ja koko kohderyhmän aidosti tavoittavaa.

Toki myös päätöksentekomenettelyjä tulee pyrkiä kehittämään, erityisesti asunto-osakeyhtiöissä. Tässä tarkoituksessa hallitus tullee jo tällä viikolla antamaan eduskunnalle esityksen uudeksi asunto-osakeyhtiölainsäädännöksi. Uusi lainsäädäntö on tarkoitus saada voimaan vuoden 2010 alusta.

Koko laki on tarkoitus uusia. Sisällöllisesti merkittävimmät uudistukset koskevat nimenomaan rakennusten kunnossapitoa ja muutostöitä, uudenaikaistamista ja luonnollisesti myös näistä seikoista päättämistä koskevia säännöksiä. Hissin jälkiasennuskin tulisi mahdollisiksi yhä useammin niissäkin taloissa, joissa se voimassa olevan lain mukaan ei ole mahdollista kuin yksimielisin päätöksin.

Kunnossapito- ja uudenaikaistamistoimien tehostamispyrkimyksiin liittyy myös uusi velvoite, joka on tarkoitus säätää yhtiön johdolle ja osakkeenomistajille yhdessä hoidettavaksi. Yhtiökokouksessa tulisi vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta.

* * * * * * * * * *

Kaikkein tärkeintä on kuitenkin oikea asenne. Olenkin moneen kertaan todennut, että mikäli me suomalaiset ja varsinkin me suomalaiset miehet suhtautuisimme asuntoihimme ja niihin rakennuksiin, joissa ne sijaitsevat, yhtä suurella mielenkiinnolla kun me suhtaudumme autoihimme, tilanne olisi olennaisesti nykytilaa parempi.

Jokaiselle autonomistajalle on itsestään selvää, että autot, aivan uusimpia lukuun ottamatta, katsastetaan vuosittain. Meille on itsestään selvää, että katsastuksessa tarkastetaan auton kunto, se että auto on liikenteessä turvallinen ja vieläpä sekin, ettei ajoneuvosta aiheudu liiallisia ympäristöhaittoja.

Kokemuksesta tiedämme, että katsastuksessa käydään läpi lukuisia asioita. Tiedämme, että esimerkiksi varoituskolmio, turvavyöt ja hätävilkut tarkistetaan. Ja muistamme, että auto jopa koeajetaan osana katsastusta. Tiedämme myös, että katsastuksessa määrätyt korjauskehotukset tallennetaan ajoneuvotietojärjestelmään. Ja tiedämme, että katsastuksessa todetut puutteet on otettava tosissaan ja korjattava välittömästi, viime kädessä sillä uhalla, että automme määrätään käyttökieltoon.

Näin siis autojen kanssa, joiden varallisuusarvot ovat olennaisesti pienempää kokoluokkaa kuin asuntomme. Ajatelkaa jos rakennukset katsastettaisiin tällä hartaudella ja pieteetillä edes silloin tällöin!

Eikä siinä kaikki, että automme katsastetaan vuosittain. Niitä myös huolletaan vuosittain ja sitäkin useammin, jos autolla ajetaan hieman enemmän.

Ottakaamme esimerkiksi Toyota Corolla, tavallinen kansanauto, jota on valmistettu jo yli 35 miljoonaa kappaletta, joka on samalla mallinimellä maailman eniten valmistettu ja myös Suomen kautta aikain eniten myyty auto.

Corollan määräaikaishuollot suoritetaan 1 vuoden tai 15.000 ajokilometrin välein, ensiksi täyttyvän ollessa määräävä. Corollan huolto-ohjelmassa on tarkkaan määritelty, mitä kussakin huollossa tehdään tai tarkistetaan. Turvallisuuden kannalta olennaiset seikat kuten vaikkapa rengaspaineiden tarkastus ja –säätö sekä renkaiden kuluneisuuden mittaus, jarrulevyjen tarkastus ja jarrupalojen kulutuspinnan paksuuden tarkastus tehdään jokaisen huollon yhteydessä. Esimerkiksi akun tarkastus suoritetaan joka toisessa huollossa, jossa myös mm. vaihdetaan sisäilmasuodattimet ja tarkistetaan raidetangon suojakumit ja välykset.

Mutta entä rakennukset, joissa myös asuntomme sijaitsevat, ja jotka sentään ovat kotejamme, eivätkä pelkkiä kuljetusvälineitä?

Totta; aivan uusimmissa 2000-luvulla rakennetuissa rakennuksissa on omat huoltokirjaa koskevat vaatimuksensa. Ero autoihin on silti ilmeinen. Ja aivan eritoten ennen vuosituhannen vaihdetta rakennetuissa taloissa.