Puheet Yleistä

Asumisen uudistaminen 2009−2012 -projektin seminaari

Arvoisat seminaarin osanottajat

Asumisesta ja asuinympäristöistä on tullut aiempaa keskeisempi elämän sisältötekijä. Samalla ihmisten asumistarpeet ja -toiveet ovat erilaistuneet. Asunnolta ja asuinympäristöltä odotetaan viihtyisyyttä ja laatua sekä enemmän ja enemmän myös ympäristön kannalta kestäviä ratkaisuja. Jotta asuntokanta säilyisi tehokkaassa käytössä, on sen paitsi kyettävä vastaamaan käyttäjien ja omistajien tarpeisiin myös oltava sijainniltaan ja kunnoltaan tarkoituksenmukaista. Asuntokannan tehokas käyttö edellyttää pitkäjänteistä ja ennakoivaa omistajapolitiikkaa sekä korjaustoiminnan suunnitelmallisuutta. Samalla se tarkoittaa valmiutta uudistaa asuntokantaa tämän päivän tarpeita vastaavaksi niin laadullisesti kuin energiataloudellisestikin.

Asuntojen kysynnässä on suuria alueellisia eroja. Huolimatta tämän hetkisestä rahoituskriisistä asunto-kysyntä kasvukeskusalueilla tulee säilymään vahvana työpaikkojen keskittyessä niihin. Kysyntää lisäävästi vaikuttavat myös asuntokuntien koon pieneneminen ja työperäisen maahanmuuton kohdistuminen suurimmille kaupunkiseuduille. Erityisesti paineet kohdistuvat kohtuuhintaiseen asumiseen, jolta odotetaan yhä enemmän muunneltavuutta, hyvää sijaintia ja viihtyisää lähiympäristöä.

Tulomuuttajan ensimmäinen asunto löytyy lähtökohtaisesti vuokramarkkinoilta. Vuokra-asumisen laadun ja vetovoimaisuuden parantaminen on yksi toimenpiteistä, joilla tuetaan työvoiman liikkuvuutta ja turvataan elinkeinoelämän ja kuntien kehittymistä. Hyvän asumistarjonnan voikin nähdä elinkeinopalveluksi, joka samalla palvelee myös sosiaalisen vastuullisuuden päämääriä.

Väestöltään supistuvilla alueilla vuokrataloja taas jää tyhjilleen tai niiden käyttöaste jää niin alhaiseksi, että se vaikeuttaa kunnostusta ja ylläpitoa. Jotta supistuva asuntokysyntä ei johtaisi taloudellisiin vaikeuksiin, on ongelmiin haettava ratkaisuja aktiivisesti jo mahdollisimman varhaisessa vaiheessa.

Asuntokysynnältään heikoilla alueilla on tarpeen kehittää asuinrakennusten vajaakäyttöä estäviä toimenpiteitä, ja tarvittaessa luopua tarpeettomiksi käyneistä asuinrakennuksista. Asuinrakennusten käyttötarkoitusta on myös rohkeasti muutettava tarpeen mukaan. Tästä hyvänä esimerkkinä voi mainita vaikkapa Kemijärven, jossa vajaalla käytöllä olleita vuokra-asuntotaloja muutettiin loma- ja kakkosasunnoiksi. Ratkaisuja ja menestystarinoitakin siis löytyy, kun on vain luovuutta ja rohkeutta.

Asumisen, asuinrakennusten käytön ja omistajuuden kehittämiselle on siis tarvetta. Tällä laivaseminaarilla toden teolla liikkeelle lähtevä Asumisen uudistaminen 2009−2012 -projekti pyrkii vastamaan asumiseen liittyviin moninaisiin haasteisiin. Projekti jatkaa vuosina 2005−2007 toteutetun Käyttöaste-projektin työtä. Se tukee asuntokannan tehokasta käyttöä ja asuntojen korkea käyttöastetta ja sekä pyrkii näin omalta osaltaan vastaamaan eriytyvän asuntokysynnän tuottamiin haasteisiin hyvinkin erilaisissa tilanteissa olevissa kunnissa.

Asumisen uudistaminen -projektin tavoitteeksi on asetettu asuntokannan sopeuttaminen kysyntää vastaavaksi taloudellisesti ja ekologisesti kestävällä tavalla. Asuntopoliittisen toimenpideohjelman mukaisesti projektilla kehitetään asuinkiinteistöjen suunnitelmallista omistajuutta, asuntojen ja asuinalueiden laadun parantamista sekä edistetään kuntien asuntostrategioiden suunnittelua ja parannetaan lainariski-en ennakointia ja hallintaa. Projektikaudella pyritään myös tehostamaan olemassa olevan asuntokannan käyttöä esimerkiksi käyttötarkoitusta muuttamalla ja edistämään suunnitelmallista korjaustoimintaa löytämällä malleja asuinrakennusten energiatehokkuutta parantavien korjausten toteuttamiselle. Projektin kunnianhimoiset tavoitteet hakevat siis ratkaisuja monin tavoin ajankohtaisiin haasteisiin. Samalla se huolehtii suuren omaisuusmassan käytön tehostamisesta.

Rakennukset muodostavat runsaan puolet ja rakennettu ympäristö kokonaisuudessaan lähes kolme neljäsosaa Suomen kansallisvarallisuudesta. Asuinrakennusten osuus tästä kokonaisuudesta on yli 60%. Rakennuskantaan kohdistuvilla kehittämistoimilla on siis keskeinen merkitys kansallisvarallisuutemme arvon säilymisessä. Samalla on kuitenkin muistettava, että rakennusten ja niiden lähiympäristöjen laatu ja toimivuus vaikuttavat ennen kaikkea yksilöiden jokapäiväiseen hyvinvointiin, mutta välillisesti myös kansalliseen kilpailukykyymme sekä kestävän kehityksen toteutumiseen.

Kansainvälisissä sopimuksissa Suomi on sitoutunut alentamaan kasvihuonekaasupäästöjä, vähentämään energiankulutusta ja lisäämään yhteiskunnan ekotehokkuutta. Asuinrakennusten ja yhdyskuntarakenteen rooli on erittäin merkittävä ilmastonmuutoksen hillinnässä. Olen usein aiemminkin todennut, että olemme jääneet energiatehokkuudessa jälkeen kansainvälisestä kehityksestä. Meillä ei ole siis aikaa hukattavaksi, vaan rakennusten käytön ja yhdyskuntarakenteen tehokkuuden parantamiseen tähtäävät toimet on aloitettava välittömästi. Nyt starttaava Asumisen uudistaminen -projekti vie omalta osaltaan tätä tavoitetta eteenpäin.

Suomen rakennuskannan, erityisesti asuinkerrostalojen, korjaustarve on merkittävä. Asuinrakennusten korjaustarve johtuu muun muassa rakennusten teknisestä vanhenemisesta, väestön ikääntymisen aiheuttamista muutospaineista sekä tarpeesta vastata ilmastonmuutoksen haasteisiin parantamalla rakennusten energiatehokkuutta.

Kuten hyvin tiedätte, on rakennusten energiankulutus noin 40% maamme energian kokonaiskulutuksesta ja siitä syntyvät päästöt noin 30 % kasvihuonekaasupäästöistä. Näistä päästöistä noin 66% tulee päästökaupan piiristä eli sähkö- ja kaukolämmöstä. Koska rakennuskantamme uudistumisvauhti on sen nuoresta iästä johtuen hyvin hidas, ilmastonmuutoksen hillinnän kannalta on tärkeää kohdistaa energiatehokkuutta parantavia korjaustoimenpiteitä erityisesti olemassa olevaan rakennuskantaan parantamalla esim. lämmöneristystä ja lisäämällä lämmön talteenottoa. Samassa yhteydessä on usein myös järkevää kohentaa asuntojen toimivuutta ja rakennusten ulkonäköä.

Valitettavasti välttämättömiä korjauksia on monin paikoin lykätty liikaa, mikä saattaa tulevaisuudessa aiheuttaa muun muassa terveys- ja turvallisuusriskejä. Suomessa on siis selkeä tarve kehittää ennakoivaa ja strategista kiinteistönpitoa sekä siihen olennaisesti liittyvää kunnossapito- ja korjauskulttuuria. Suunnitelmallisella ja oikea-aikaisella korjaustoiminnalla voidaan saada aikaan merkittäviä kustannussäästöjä kiinteistön koko elinkaaren ajalla.

Kunnilla ja muilla omistajayhteisöillä on ratkaiseva rooli suunnitelmallisen kiinteistönpitokulttuurin edistämisessä. Näin siitäkin huolimatta, että niiden hallinnoimien asuinrakennusten korjauksia on jo pitkään hoidettu asunto-osakeyhtiötaloja ammattimaisemmin. Omalla toiminnallaan kunnat ja yleishyödylliset omistajat vaikuttavat yleisiin asenteisiin ja tuovat konkreettisia esimerkkejä siitä, kuinka korjaustoiminta parantaa asumisen laatua ja asuinalueiden viihtyisyyttä.

Vaikka olemassa olevan asuntokannan kehittämisessä ja sen energiatehokkuuden parantamisessa korjausrakentamisen rooli on keskeinen, ajaudutaan välillä tilanteisiin, joissa korjaaminen ei ole kannattavaa. Tällöin tekniseltä kunnoltaan heikko tai sijainniltaan huono rakennus on voitava purkaa. Myös asuinrakennuksen heikko käyttöaste voi olla peruste purkamiselle. Väestökehitykseltään taantuvassa kunnassa vuokra-asuntokannan vähentäminen purkamalla on kunnan taloudellisia rasituksia vähentävä toimenpide. Tyhjilleen jääneet asunnot on siis tarvittaessa voitava purkaa. Purkaminen ei kuitenkaan ole ilmaista. Tarvittaessa siihen on edelleen saatavissa myös valtion tukea.

Purkaminen on usein kokonaistaloudellisesti järkevin ratkaisu myös silloin, kun rakennus on esimerkiksi pahoin kallistunut tai perustuksiltaan heikkokuntoinen. Hyvällä paikalla sijaitsevan rakennuksen purkaminen korjauskelvottomana voi tuoda omistajalle suuriakin taloudellisia rasitteita, kun asunnoista ei synny sinä aikana kassavirtaa ja uuden rakentaminenkin maksaa. Tällaisissa tilanteissa purkukustannusten kompensointi lisärakennusoikeudella helpottaisi niin omistajan ratkaisuja ja taloudellista tilannetta kuin myös parantaisi välillisesti asuntotarjontaa.

Kun halutaan sopeuttaa kunnan asuntokantaa alentunutta kysyntää vastaavaksi, on purkaminen usein tehokkain keino. Purkamiseen on kuitenkin suhtauduttava harkiten väestöltään kasvavilla seuduilla. Harkintaa tarvitaan varsinkin silloin, kun rakennuksen runko on kunnossa ja riittävät korjaustoimet on mahdollista toteuttaa taloudellisesti järkevästi.

Vaikka ilmastonmuutoksen hillintä ja kansainväliset velvoitteet asettavat rakennusten energiatehokkuudelle yhä kovempia vaatimuksia, ei rakennuksen energiataloudellisuuden parantaminen ole mikään yksiselitteinen purkuperuste. Monesti energiatehokkuutta parantava korjaus on kestävän kehityksen kannalta parempi vaihtoehto ainakin muutamaksi vuosikymmeneksi eteenpäin, sillä niin purkaminen kuin uusien rakennusmateriaalien tuottaminen ja itse rakentaminen kuluttavat energiaa. On myös hyvä muistaa, että rakennetun ympäristön monikerroksisuus luo viihtyisyyttä ja hyvinvointia.

Hyvät kuulijat. En tässä yhteydessä malta olla sanomatta muutamaa sanaa myös ajankohtaisesta asun-tomarkkinatilanteesta. Kansainvälisen rahoitusmarkkinakriisin aiheuttaman epävarmuuden myötä va-paarahoitteinen asuntorakentaminen on nopeasti laskemassa. Myymättömien kovan rahan asuntojen määrä on selvästi lisääntynyt ja uusien myyntinäkymät olennaisesti heikentyneet. Keskeisin syy ongelmiin on markkinatilanteen heikkeneminen, mutta myös esimerkiksi valmiiden asuntojen sijainti ja koko vaikuttavat niiden kiinnostavuuteen.

Vapaarahoitteisen asuntotuotannon väheneminen ja kysynnän heikkeneminen vaikuttaa nopeasti kielteisellä tavalla niin reaalitalouteen, työllisyyteen kuin asuntomarkkinoiden tasapainoon. Toisin kuin omistusasuntomarkkinoilla, riski tyhjilleen jäävistä vuokra-asunnoista on huomattavan vähäinen edellyttäen, että asuntojen sijainti, kunto ja vuokrataso ovat edes jotenkin järkeviä.

Vaikka tämän hetkinen rahoituskriisi näkyy asuntomarkkinoilla monin tavoin, voi siinä muun muassa korjausrakentamisen osalta nähdä hyvääkin. Suhdannetilanteen muutoksen myötä niin rakennusmateri-aalien hintojen, kuin pienellä viiveellä myös rakennuskustannusten, voi olettaa laskevan, osin jopa merkittävästi.

Meillä on siis pitkään aikaan otollisimmat olosuhteet lisätä reippaasti korjaustoimintaa ja vuokra-asuntorakentamista, ja parantaa näin asuntokantaa ja suomalaisten asumisen laatua. Nyt tarvitaan asumisen uudistamisen edelläkävijöitä, yhteistyötä ja halua vastata ilmastonmuutoksen asumiselle asettamiin haasteisiin.

Näillä sanoilla toivotan teille ajatuksia ja keskustelua herättäviä seminaaripäiviä!